Q.借地上の建物を建替えるにはどうしたらいいのだろう？
A.借地権者が所有する建物を建替えたり、売却したりする場合には、基本的に土地所有者（地主）の承諾が必要です。 借地・借家法は大正時代に制定され、平成4年には、新借地・借家法が施行されておりますが、新法の前のものを旧法として、取り扱っています。新法施行前に土地賃貸借契約をされているものは新法施行後も旧法として取り扱われています。旧法と新法の違いは、後日掲載しますが、このQ.の建物を建替えようとする場合には、地主に対しどのような建物を建築したいのか？を報告すると共に、建替えの承諾をお願いします。
ここで質問です。 その建物は、木造ですか？鉄筋コンクリートですか？土地賃貸借契約の中に、土地の使用目的は、なんと記載されていますか？
非堅固な建物（木造・軽量鉄骨等）堅固な建物（SRC・RC等） この建物の構造によって、契約期間の違いがあるのが、旧法の借地権、非堅固の建物20年以上堅固建物の場合30年以上の契約期間としています。
新築する建物を非堅固建物から堅固建物にする場合には、条件変更の承諾も必要になるのですが、ご質問の建物は、非堅固建物（木造・軽量鉄骨造）と仮定しましょう。この建て替えを地主さんから承諾してもらうためには、一般的に、更地価格の3％～5％の承諾料が必要といわれています。もちろん借地人さんと地主さんとの長年の付き合い方で、変わるかもしれませんが・・・・・・そして、もう一つ銀行の融資を受ける場合には、これも金融機関から「地主の承諾書｣を差し入れてくれといわれます。これがくせもの、実印と印鑑証明書添付 なかなか地主さんとしては、抵抗があるんですね。また、地主さんが、どうしても建て替えを承諾してくれない場合もありますが、もちろん借地人さんと地主さんとの長年の付き合い方で、変わるかもしれませんが・・・・・・、こんな場合には、いつでもご相談ください。ともかく、人間関係が大切だな～ 法律を知ることも、両者にとって大事ですが その上で、よく話し合いができる環境も必要・・・・・・・。だな～と思います。
