引越しを終え荷物整理が一段落した方に

もう一度、洗濯機の蛇口部分と排水ホースを

確認してみてください

蛇口もそうですが、"排水ホース"もしっかりと

設置しないと大変な事になりますからネ

流れる水の勢い（水圧）で外れることもあるよう

ですから、お掃除の時にでも確認してみては

業務　　　森山

Ｑ　土地を保有しているだけでかかるコストは、どれくらいですか？

Ａ　土地は所有しているだけで、毎年「固定資産税」が

　　市町村より課税されます。

　　さらにその土地が都市計画で指定されている市街化

　　区域内にあれば、都道府県より「都市計画税」も課税

　　されます。

　　これらはその土地の固定資産税評価額をもとに計算

　　され、標準税率は固定資産税１．４％、

　　都市計画税０．３％となっています。（各市町村により異なります）

　　固定資産税評価額は、地価公示価格の７０％を目安に

　　決定されるといわれています。

　　なお、その土地が住宅用地であれば、固定資産税・都市計画税

　　ともに軽減措置があります。

Ｑ　自宅を購入した場合には、税金がかかると聞きましたが、

　　どんな税金がかかりますか？

Ａ　そうですね、不動産（戸建て、マンション、土地）を購入されると

　　税金がかかってきます。

　　まず、不動産の売買契約書には、

　　印紙税。

　　そして、所有権の移転登記・抵当権の設定等にかかる、

　　登録免許税

　　売買代金。手数料等諸費用には、

　　消費税

　　移転登記後は、

　　不動産取得税、

　　固定資産税、

　　都市計画税などなど

　　税金を支払う必要がございます。

　　このような税金も考慮しながら資金計画を立てる必要がありますね。

　　弊社では、32インチＴＶ画面で、資金計画を作成します。

　　ぜひご利用ください！！

そろそろ"蚊"などの虫が飛びまわる時期に

なりました

これからは網戸が活躍しますけど、網戸の

お掃除は済んでいますか？

定期的に拭き掃除などしないと、網が簡単に

破れてしまうことがありますから気を付けて

お掃除のあとには、『網戸用虫よけスプレー』

を忘れずに

結構、効き目があるそうですから試してみては

いかがですか

業務　　　森山

室内や屋外などに使用されている照明器具が、

「蛍光灯（細長タイプ）」の場合、球が切れしまった

時には、一緒に「グローランプ（小さい豆電球のよう

な球）」も交換をするといいですよ

というのも、蛍光灯と同じで消耗していますから、

蛍光灯だけ換えても点かないことがあります

灯かりがチカチカしてきたら換え時です

業務　　　森山

Ｑ　借地上の建物を取り壊し、駐車場として運用しようと

　　考えています。

　　地主には、連絡した方が良いでしょうか？

Ａ　土地所有者との賃貸借契約書（借地契約）の内容は、

　　たぶん普通建物所有、非堅固建物、堅固建物の所有目的

　　になっているはず。

　　そーなると、ちょっと問題がありますね。

　　何が問題か？

　　建物所有を目的としない土地の賃貸借・地上権の設定は

　　借地借家法の適用がない。とされますので、

　　借りている土地は、土地所有者に、返せといわれると、

　　弱い立場に・・・・・

　　今後どのようにしたら、ベストか？ぜひ一度ご相談にお越し

　　ください。

　　岩崎　　

Ｑ　店舗出店を計画ですが、注意点はありますか？

Ａ　店舗探しに、来店いただくお客様が多いのですが、

　　お客様の計画をお伺いしていくと、

　　漠然とお店をお探しの方が、多いことに驚きます。

　　私も、２０歳でお店を開業したときは、相当苦労しました。

　　何せ、経営なんて観点はなかったから、笑われるかも

　　知れませんが、あの当時はそれでも、美味しい料理を

　　提供し、喜んでもらえれば・・・　　店を出せば何とかなる・・

　　なんてという甘い考えで、開業しました。

　　開業後、ひとりで厨房に立ち、開業時には、もの珍しく、

　　来店もいただいていたのですが、３か月がたち、６か月

　　がたち・・・・

　　徐々に暇さを増していきました。

　　そんな時、飲食店経営の本と出合い、読んでいくと、

　　なんて考えなしの開業だったかと、愕然としたのを、

　　思い出します。

　　それからというもの、自己流の経営の勉強と、料理

　　の勉強を始めたのを、昨日のように思い出します。

　　後は、自分に対する意地・・・・・プライド・・・・

　　お店が終わって、唯一、店をきれいにする。に力を

　　入れ掃除の徹底２時間くらい掃除をしていたのかな、

　　苛性ソーダを使い、ステンレスは　ピカピカに・・・

　　ずーと保つこと。自分と約束をしました。

　　それから、夜中に営業しているお店に、再度修行に、

　　なぜかって？

　　何と修業期間は６か月での開業だったのです。

　　（恐ろしい）

　　しかし５年を過ぎたころ転機が来ました。表通りで、

　　売りに出る店舗とめぐり会い、購入そこからは、今

　　までの修行が功を奏し、たくさんのお客様に愛して

　　いただけて、売上も伸びてきました。

　　そんな、昔があるからか、お店探しのお客様には、

　　ついつい事業計画をお伺いするようになりました。

　　話は、戻りますが、開業にあたり、最も大切な注意

　　点は、その事業計画の在り方、と事業計画に基づ

　　いた、自信と柔軟性と強い意志これが大切ではな

　　いかと思います。

　　お店を紹介し、心ウキウキ開業に向かい、お店を

　　作っている時、このときが一番幸せ、そのあと、

　　現実が待っている。こんなはずじゃなかった！！

　　なんでこうなんだ！！なんて思ったら事業は失敗

　　に導かれます。

　　現在は、ありとあらゆる食材、お店が多く、

　　私が開業した、３０年ほど前とは、

　　違います。念には念を入れた事業計画をたて、

　　そのとおりいかない場合の状況判断、と方針の

　　変更、勇気をもって、自信をもって取り組む必要が

　　あります。

　　決して過信は禁物！！

　　何のためにお店を営業するのか？この目標（理念）

　　　がなければ決して、開業しない方が、良いかも・・・

　　と時折、お客様にやめる勇気も、お伝えしています。

　　なぜなら、人が好きだから・・・

    いわさき不動産では、店舗経営、店舗内装工事等の

　　コンサルティングを行うとともに、　これから開業する

　　方々のお役に立つべく、支援しております。

ベランダ・バルコニーのサッシ外に"雨戸"が付いている

という方に聞いていただきたい

木枠以外の、アルミやステンレス製の雨戸はレール部分

にホコリ（砂利等）などが溜って滑りにくくなるほか、内鍵

がかかりにくくなることがあります

そんな時は、使い古しに歯ブラシなどで溝を掃除しタオルで

拭きとったあとにCRC（クレ556）を噴き、軽くタオルで擦れば

結構よくなりますよ

内鍵の部分にも軽く噴きつけとけば、もっといいかも

※レールや雨戸本体が歪んでいなければですけど　

業務　　　森山

Ｑ　築20年のマンションを10年ほど前に、購入し住んでいますが、

　　手狭になってきたので、戸建てに住みかえようと考えています

　　が、マンションを売却し、戸建てへ住み替える手続きはどのよう

　　に進めたらよいでしょう？

Ａ　マンションの借り入れの残債がどのくらいかにもよりますが、

　　①マンションを売却するのか、賃貸するのか？

　　②マンションを売却しローンの残債を返済できるかどうか？

　　③どちらも、残債がなければ、次の住処をじっくり検討できる

　　　と思いますが、残債がある場合は、次の借り入れに支障を

　　　きたす場合もございます。

　　　まずは、そこの確認が必要です。

　さて、資金計画を作成し、住みかえ可能と判断できたらば、住み

　替えの戸建を探し、気に入った物件がマンション売却よりも先に

　見つかってしまった場合は、仲介業者と売主に停止条件（買い替え

　特約付きの契約にしてもらいましょう。

　どのようなものかというと、マンションがいついつまでにいくらで売却

　できなかった場合には、契約を白紙解約する旨の特約です。

　この条件を付けてもらうことにより、安心して住み替えができますね。

　このように、住みかえをお考えの方は、失敗しない住み替え、

お手伝いいたします。

私も10数年前、父が亡くなり、相続を経験しました。

父親は、生前から、余分なものは、持たない主義の

人でしたので、資産（相続財産）といわれるものは

母が老後を生きていくのに必要な分、位しか、残さず

この世を去りました。相続人は母と子3人、特にもめる

こともなく、過ぎ去りました。

そして一番の財産（仕事）を私は後を継ぎ、不動産業

界に入りましたが、この不動産業というのは、字の通り

不動産を管理したり、売却したり、賃貸したりと、家主

地主様の命の次に大切と言われている『不動産』との

かかわりは、相続発生時一番お役に立つことのできる

立ち位置だと思います。

正直、相続時のことは、あまり気になさらない方も、多い

のが現状です。残された家族（相続人）がもめるなんて

想像もしないことが、結構多いのです。

しかし、必ず人は、相続を経験します。そんな時

まず頭に浮かぶのは、税理士、司法書士、弁護士かな？

でも本当は、相続を勉強している、不動産業者が、良い。

なぜならば、相続人の幸せを願いながら、亡くなった

家主、地主様のすぐそばにいつもいたから・・・・・

困ったとき、困る前にも相談にお越しください。

岩崎

エアコンの室外機を、直射日光から避け、

ファンの吐出し口のところに荷物などで

ふさがずに使用することで約20～30％近くの

節電になるそうですよ

昨日、テレビでやってました

すだれ等で、日陰を作る方法でも十分節電

効果が得られるそうです

出来ることは何でもやってみる

お金と環境＆地球にやさしい"エコ"を身近

なところから

業務　　　森山

現在、出回っている玄関のカギは多種ありますが

どこの何がいいのか？

特に気になるのは、「ピッキング」と呼ばれる被害が

多発している現代で、ピッキングに対応し得る鍵が

どれなのか？

実際は、鍵そのものではなく差込口内の『シリンダー』

がどうのようなものかによって違いがあるそうです

鍵の種類にも、昔から使われている先がギザギザになって

いるものから、穴が掘られているディンプルキー、カード式の

カードキーなどたくさんある中から選ぶのは大変ですよね

当社がお付合いしている鍵屋さんは、とても親切丁寧にいろ

んな種類の説明を分かりやすくしてもらえるんです

シリンダー本体を交換すると言っても決して安いものではない

ですが、自分の身や財産をを守る一つのアイテムとして考えて

みてはいかがでしょうか

※賃貸の場合、鍵（シリンダー）交換をする際は必ず大家さん又は

管理会社に確認し承諾を得てから行いましょう

補助キーを設置場合も同様です。

☆鍵屋さん紹介します☆

問合せはこちらまで　

moriyama@iwasaki-realestate.com

業務　　　森山

Ｑ　賃貸でお部屋を借りる予定なのですが、

　　何でも（根）抵当権の設定されている

　　物件を借りて、万が一貸主が返済をしないでいると、

　　差し押さえられて、追い出されると

　　聞いたことがあるのですが、大丈夫でしょうか？

Ａ　ご質問の心配は十分理解します。従前にあった、

　　短期賃借権の保護という規定は、平成１６年４月

　　の法改正により受けられなくなってしまいました。

　　具体的にどうなったかといいますと、

　　たとえば、所有者が返済を滞ってしまい、抵当権者

　　（金銭を貸している人）が、物件を差し押さえ（抵当権実行）、

　　競売の申立てにより、競落（買受人）された場合、

　　賃借人は、競落人（買受人）に対し、敷金の返還請求は

　　できなくなり、尚且つ、明渡しを請求された場合には、

　　６ヵ月後にはその期間の家賃を支払った上、必ず出なければ

　　ならなくなりました。

　　宅建業法では、消費者が不利益を被る可能性

　　があるので、説明義務を課せましたが、弊社の

　　賃貸借契約書の中では、この敷金だけでも、返還

　　してもらえるよう、条文を作成しました。

　　いずれにしても、退去しなければならない場合も

　　ありますが、預け入れてある敷金は、返還してほしい

　　ですよね。

　　まあ、大体の賃貸物件は、金融機関からお金を借りて

　　新築することも多いでしょうから、仲介業者の説明を

　　よく確認し、不明点は、質問して納得して借りるように

　　しましょう。

昨日、ひったくりの被害にあった入居者様から連絡があり、

カバンの中には、お部屋の鍵・携帯・財布（身分証など）ｅｔｃ

全てやられてしまったそうです

昨夜は実家に帰って一晩過ごしたそうですが、絶対に許す

ことは出来ませんよ

道路の左端を歩いていたらそのまま．．．．。

たまたま右手でカバンを持っていて．．．．．

「もう少し注意が必要だった」という方もいるかもしれませんが

でも、しかし～本当に

いつ何が起こるか分かりませんから注意することを忘れずに。

業務　　　森山

Q 将来自分で事業をする目的で、事業用に適する土地を所有してます

　　が、　12年後位に自分で使えればよいので、それまで賃貸しておこう

　　と考えてます。　どのように貸せば良いでしょうか？

Ａ　ご質問の土地の有効利用の方法は、いくつか思いつくことが

　　ありますが、　まず、適する業種の選定により、

　　事業用定期借地権を活用したご契約が適切だと考えます。

　　この事業用定期借地権は、期間10年以上50年未満の契約

　　に有効で、期間満了で、契約消滅し、建物買取請求もできない。

　　というものです。したがって、12年の契約を締結することにより、

　　この12年間の土地の運用もしっかりでき　12年後はあなた

　　の手元に土地が戻り、ご自身のビジネスを開始できるなんて

　　素晴らしいではありませんか。

　　そうそう契約は、公正証書契約にしてくださいね。

　　そんな土地をご所有であれば、ご相談ください。利用したい

　　企業をご紹介させていただきます。

　　岩崎

最近、夜が寝苦しくなってきましたけどエアコンを

かけるまでもなく、でもちょっと寝苦しい

昨晩、扇風機を出しまして"微弱（ソフト）"で使用

したらこれがバッチリちょうど良いではないですか

窓を少し開けて扇風機をかけると室内の空気の

循環も兼ねて一石二鳥というわけです

いろんな工夫をしながらの生活は楽しいですネ

皆さんもぜひ試してみてください

業務　　　森山

Ｑ　定期借地権について教えてください。

Ａ　平成４年８月に新借地借家法ガ施行されたました

　　この新法にもとづいて、地主が安心して借地を提供

　　する環境を整備し、住宅宅地の供給を目的として

　　生まれました。

　　定期借地権とは、

　　50年以上の期間を定めて、契約した場合において、

　　更新がないこと、建物の再築による期間の延長が

　　ないこと、期間満了時に借地人は、地主に対し建物

　　の買取を請求しない特約は有効

　　要は、将来土地は、戻ってくるという契約になります。

　　この契約を締結するときは、公正証書等書面で、しな

　　ければなりません。

　　このような性質の契約なので、旧借地権と比較すると、

　　地主のメリットは大きいですね。

　　うまく活用することで、土地を生かすことも、大いに

　　可能　　で　　す　。

　　借地については、奥が深いので、徐々にアップします。

今日は、夏日（25℃以上30度未満）になるそうです

最近、"新型インフルエンザ"が驚異的に流行していま

すが、そんな中でのこの暑さでは『マスク』もしたくない

ですよネ

特に気をつけなければいけないのは、"熱中症"です。

夏日～真夏日・・・猛暑日（酷暑日）と、これから日々

気温も上がっていくでしょうから、水分補給を忘れずに

私もクレーム処理で現場に行く時は、注意して作業する

ことを心がけています

体が資本ですから

業務　　　森山

このところ、インフルの話題がすごく　日本経済にも影響があるようです。

このインフルエンザ鳥だの豚だのといわれていますが、

地球環境問題と人間の抵抗力が大問題なのではないでしょうか？

どこだったか、ごみの廃棄物処理で住民の反対運動をやってましたね。

なんだか虚しいニュース。

人間のわがままのために、今の便利さのために、地球と人間は、滅亡に

向かっているのでしょうか？

子供たちの未来に、つけを回し、今だけを自分のことだけを考える人間の

多さに、仕方ないかと、あきらめている自分もまた、同類？

何か一つ、何か一つを世界中で行動できたら、少しは、子供らの未来も

助かるだろうな。

インフルエンザは、地球の悲鳴の一つでしょう。

まだまだ、地球の悲鳴と共に新たな人間の敵が、増えないことを祈り

今できることことを、やるしかない！！そう感じています。子供の未来のため

地球の、人間の未来のため・・・・

岩嵜

仕事の用事で、ちょっと町田の不動産仲間のところへ

挨拶に行ってきました

都内の不動産屋さんもかなりの勢いで、不況の波が

押し寄せて来ているみたいですョ

でも、会社の皆さんはそんな時も"前を向いて"歩いて

いるんですね

営業・業務ｅｔｃ．．．どんな時でも、お客様のため・地域の

皆様のために日々頑張っていかなければ、私たちが元気

でなければいけないですよネ

いつでも明るく元気な〔森山〕です

本日は、感じたことを書いてみました。

業務　　　森山

GOEMON（映画）

たまには映画でもと思いＧＯＥＭＯＮを見ました。

マンガ？ゲーム？ストーリーは、430年ほど前、今の日本

駆け抜けた、男たちの話　豊臣秀吉の天下取りの時代背景

をアレンジしたものでした。

ストーリーは、別にして、この映画で、力のないもの、弱いものは

いつも力の前に失うものが多い。だから強くなれば、失わない！！

ていう場面に、今の現実を照らし合わせている自分がいました。

この力とは、なんだろう。

知識？腕力？

心ではないのかなぁ

心が強ければ、何事にも屈することはないんではないかなぁ

では、どうすれば心が強くなるのか？

いやだなぁと思ったらそれをやること。人生逃げてばかりじゃ

ね。・・・・・　

『心・技・体』を鍛えなければこの基本は、感謝することだと

感じています。

いろんなところにいろんなヒントが、あるものだ。

がんばれ～～

Ｑ　先日、気に入った物件があり、業者さんの言われるがまま

　　買付証明書を書きました。次の日、売渡承諾書をＦＡｘもらった

　　のですが、物件のことあまり知らないし、見た目気に入った

　　だけなので、もう少し内容を聞いてからどうするか決めたい

　　気もするのですが、契約するしかないのでしょうか？ 

Ａ　判例を見る限りでは、契約成立とは、言えませんね。

　　不動産を購入する際の買付証明書は,確定的に買い受ける意思

　　表示をしたのではなく、単に買い受ける予定であることを示したもの

　　とされています。

　　不動産という高価な買い物、しっかりと希望している、お家の状況、

　　権利関係等々重要な事項の説明をうけ、判断し購入してくださいね。

　　永ーく住む、幸せいっぱいのお家に・・・・・・しましょう。

　　契約の成立要件は、

　　当事者の特定・目的物の特定・契約内容(条件)の確定、これらが

　　特定された当事者の意思表示が成立に必要な確定的意思表示です。

Q　大家さんが倒産か行方不明になり、賃料を支払おうと

　　したが、おりません。こんな時、家賃は、払わなくてもよいの

　　でしょうか？

A　支払わなくては、だめですよ！受領拒絶、受領不能、債権者

　　不確知、　　こんな場合は、供託することをおすすめします。

　　供託可能なのに、放置しておくと、のちのち賃料不払いで契約

　　を解除され追い出されてしまう場合もありますので、注意！！

以前ブログで書きましたが、

私の座右の銘：片方は自分のために、もう片方は人のために

のもとに、現在おこなっているものがあります。

10年ほど前にご縁あって、障害者のグループホームの運営

委員になったのがきっかけで、現在、自立支援住宅を運営し

てます。

なかなか、不動産業者の私が運営母体になっていると、

利益追求だの何だのと風当たりは冷たいのですが、何とか

いま思い描いている将来のあるべき姿に向かい、こつこつ

突き進もうと考えてます。

運営を始めて5年くらいがたちますが、地域の方々には、

受け入れていただきとても感謝感謝です。

入居している方々も、健常者と比較するとだいぶハンデ

があるのですが、でも一生懸命です。

毎月感謝の気持ちを込めて地域清掃を行い、始めたころ

は少人数でしたがこのところ、20人近くになってきました。

こんな彼らに私は、教えられることも多く、自分の立ち位置

を再確認することもできます。

ボランティアの本当の姿は、無償の愛から始まります。

でも無理は禁物無理をすると、やってあげてるに代わって

きます。そう感じたときは、ボランティアはやめてください。

お互いに協力し合い、感謝し合いながら、物やお金ではなく、

心の豊かな人に成長することが、生きるってことではないか

なとフッ　と思います。

これがWIN　WINの関係。

ハンデを背負って生きるということは、とても大変なことだと

思います、

しかし物・金を与えられることに慣れてしまうと人間は、どんどん

要求したくなる生き物です。これは当たり前ではないのです。

生活保護の受給者が増えています。本当に困った人のための

生活保護が、悪知恵のある人によって本当に必要な人に届か

ない場合もあります。

いつかのTVでは、若者が、お金に困ったら生活保護受けるからいい。

なんてコメント信じられない。

生活保護に甘んじて、どんどん仕事をしなくなり、楽な方楽な方へ

走るのも人間の弱い部分かも知れませんが、それでいいんですか？

生活保護のお金の源は、中小零細企業の血と汗の結晶です。

そうして本当に困っている人のためになることを望んでいます。

この自立支援住宅に入居している皆さんは、ハンデは大きいが、

自立に向かい小さなことに感謝し、いつも明るく行動をしています。

この輪がどんどん広がることを願っています。

いつかきっと・・・

岩崎

Q　賃貸借契約を結んで、お部屋を借りていますが、契約の期限は、

　　満期になります。大家さんからは、何も言ってきませんが、どうしたら

　　良いでしょう。契約書には、更新することもできると書いてありますが？

A　当事者が合意で定めた賃貸借契約の期限を経過すれば、賃貸借契約

　　は、原則として終了します。　が当事者間の合意で更新手続きをすれば

　　賃貸借契約は、継続します。（これを合意更新）

　　しかし、合意が更新の条件としていると、大家さんより借りている人の

　　の方が、経済的に立場が弱いと考えられるので、不利な条件、無理な

　　解約を強いられる恐れがあります。借地借家法・旧借家法では、当事

　　者のどちらからも解消に向けた一定のアクションがない場合には、

　　自動的に更新されるという法定更新の制度を設けています。

　　法定更新後の賃貸借契約は、期限の定めのない契約となり、従

　　前とおなじ契約で更新されたものとみなされます。

　　ただし、いろいろな個別の要因によって、判例を見る限りでは、

　　判決がさまざまなのも事実です。

　　なぜ、更新契約をするのか？更新料をいただくため？

　　これからは、更新料も需要と供給のバランスで、なくなっていく

　　ように、思いますが・・・・・

　　契約期間が２年が主流ですが、２年経つと借りている方も、

　　状況が変わっていることもよくあります。（仕事、保証人の

　　状態等々）なので、期間満了ごとに更新の手続きは必ず

　　することをお勧めしています。契約書には、期間中に仕事

　　とか連絡先とか変更ある場合には、届け出るとしていますが、

　　なかなか、後回しになってしまうのも実情かな

　　ですので、手続きをしてお互いに確認し、良好な関係を築く

　　のも、よいのではないでしょうか？　　

Q家を購入する場合の仲介手数料は？

A　宅建業法で定められている仲介手数料は、以下の通りです。

　例　5000万円の戸建を購入の場合。

　　　　　0円～200万円・・・・・200万×5％＝１０万円

　　200万円～400万円・・・・・200万×4％＝　8万円

　　400万円以上　　　　・・・・ 4600万×3％＝138万円

　　合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝156万円(税抜き）

　　上記を簡単に計算する計算式

　　　　　　　５０００万円×3％+6万円＝156万円（税抜き）と計算します。

上記の額が、買主または売主一方からいただく

仲介手数料の上限となっております。

この仲介手数料の基準は、如何にお客様と約束したことを、忠実に誠実に

行動したか？ですね！！

皆さん家を売ったり、買ったり、貸したり、借りたり、

こんなとき、誰に相談してますか？

私は、飲食店経営からいわさき不動産の2代目として

跡目を継ぎましたが、この13年間で不動産会社の

存在意義ってなんだろうって、よく考えます。

飲食店の時には、お客様に食を通じて、安心　安全

心の豊かさを提供でき、「おいしい」の一言にやりがいを

感じていました。

不動産業についてからは、どうかというと、やっぱり

安心　安全　心の豊かさ　変わらないんです。

結局のところ、責任をもった仕事をすること、何か失敗しても

逃げないこと

自分の非は認め素直に対応すること。　とても大事だなぁと

いつも感じます。

ただ、「おいしい」ではなく、「よかった」「ありがとう」「助かった」

なんて声をかけていただくことに、ものすごくやりがいを感じちゃうんです。

そう考えると、結局不動産会社は、

地域のみんなさんの

「こんな時、どうしたらよいの」

に答えるべく、勉強勉強また勉強し、少しでも多く、お役に立つことが

使命です。

だから、必要とされ、選ばれる会社となり、お客様の「喜び」の

声を聞ける事が最大の幸せと感じる今日この頃です。

Ｑ　前回記載の明渡訴訟が必要な場合の手続きは？

Ａ　1　内容証明郵便での催告と契約解除

　　　賃借人に対し、滞納家賃を支払うよう２週間ほどの

　　　猶予期間を設けて内容証明郵便を用いて催告する。

　　　猶予期間に支払がない場合には、契約を解除。

　　2　書面到達後２週間以内に支払がない場合には、

　　　　裁判所に対し、訴状提出、賃借人以外の人が建物

　　　　にいる場合には訴状提出前に占有移転禁止の仮

　　　　処分を行いましょう。

　　3　訴状提出の日から約１ヶ月経過すると、裁判所にて

　　　　１回目の口頭弁論が行われます。　　

　　4　第1回目の口頭弁論後１ヶ月経過すると２回目の

　　　　口頭弁論が行われます。　

　　5　第２回目の口頭弁論期日後３週間経過すると、

　　　　裁判長より判決が言い渡されます。

　　6　判決言い渡された後、裁判所は当事者に対し

　　　　判決書を発送します。

　　　　当事者が判決書を受領した日から2週間が経過

　　　　すると判決が確定。

　　7　判決確定後、確定証明及び送達証明の申立を行

　　　　います。

　　8　建物明渡及び動産競売の強制執行の申立

　　9　申立後約２週間経過すると、1回目の強制執行が

　　　　行われます。

　　　　裁判所の執行官が明渡を求める旨の掲示を現地

　　　　にて行う。

　　10　１回目の強制執行後約１ヶ月経過すると、

　　　　　２回目の強制執行が行われます。

　　　　　２回目の強制執行では、賃借人及び賃借人の家財

　　　　　が建物から強制的に出されます。

　　　　　この手続きには、費用がかかります。

　　　　　強制執行が必要と判断した場合には、ご相談ください。

　　　　岩嵜

Ｑ．現在まで家賃を遅れることなく、支払ってくれていたＫさん

　　ここ２ヶ月支払ってもらえません。きちんとした人だから

　　大丈夫だと思いますが・・・

　　どうしたらいいのでしょう。　

Ａ．最近の情勢、とても大変な状況が続いています。

　　今まできちんと支払ができていた入居者のＫさんに

　　何があったのでしょう？

　　考えられることは、

　　会社のリストラにあった。事故にあった。・・・・等々

　　いろいろ考えられますね。

　　しかし、本来であれば、貸主に電話でも入れてくれれば

　　Ｋさんの状況が　わかり対応もできるのでしょうけど、

　　それすらない。

　　実は、まじめにやっている人ほど、なかなか言い出せない

　　ことも多くあるようです。

　　私ども管理会社は、どうしているかというと、

　　まず、期日に入金がないと、まずお電話で、状況を確認します。

　　ついうっかり・・・ということもあると思います。

　　それでも入金がない場合には、再度電話。

　　連絡が取れない場合には、おうちまで行き、本人と面談、

　　入居者とよくお話をし困っている場合には、どうしたらよいか

　　一緒に考えます。

　　なので、ほぼ100％家賃をお支払いただいています。

　　中には、こんな人も、〔払えねーものは払えねー〕なんて

　　こんな人でも、よくよく話を聞いてあげると、どうしていいのか

　　分からない、人も・・・・・　　　　

　　でも、悪質な入居者には、黙っていません。

　　建物明渡訴訟に移行します。　　

　　話は戻りますが、このＫさんに対しては、まずお話を

　　してみてください！！

　　どうしたの？っと

　　きっとまじめな方でしょうから、「実は・・・・」と事情を

　　お話してくれるでしょう。

　　そしたら、一緒に考えてあげてください。今後のこと・・

　　それでも、どうしたらよいか分からないときには、

　　ぜひ相談に来てください。

　　岩嵜

おうちの浴室が、ユニットバス（2点・3点タイプ）という方

定期的に掃除していますか？

「うちは、まだきれいだから大丈夫」と思っている方に

もう一度確認してほしいのですが、室内の縁の部分など

が"ピンク"色になっているところはありませんか？

これは注意信号ですよ

実は、"カビ"です

日が経つと徐々に色が濃くなり、黒っぽい色に変わり

ます

そうなる前に、お掃除お掃除

これからの季節は梅雨が来ますから、特に注意しな

いと大変です。

カビは体に良くありませんからネ

質問などはこちらに　

moriyama@iwasaki-realestate.com

業務　　　森山

借金と相続について、勉強会に参加してきました。

講師は、内藤さん（元金融のスペシャリスト）内藤さんとの出会いは、

相続アドバイザー協議会での出会いでした。内藤さんの講義は、

現場にいた人でなければ、分からない鬼気迫る状況を克明に表現され

ており、講義の時間があっという間に終わってしまったことを思い出します。

あれから数年がたちましたが、この講義を再度聞く機会をいただきました。

相続・・それは、財産を受け継ぐこと　　　だけではなく負の財産も受け継ぐ

この負の財産も、相続人の人生を変えてしまう

相続が開始ししばらく経つと誰も知らないところから、請求が・・・・

なかなか、生前には言い出せない借金　残った家族は、途方に暮れる。

返す余裕がある家は、いいが、

ここで、ひとつ覚えておいてください。

相続発生後に相続人ができること

単純承認　　相続放棄　　限定承認　　　　この3つのみ

相続発生後　3か月以内に手続きを要する。

もう一つ

あとから借金の請求がきた場合、

この借金を知った時から3か月

もし、借金を1人で苦しんでいるとすれば、それは、隠さず

家族に伝えて！！

ひとりで悩まない　ひとりで背負わない　ひとりで何とかしようと思わない

財産を残すこと、財産をもらうことが相続ではない

みんな幸せを願っている

前回に引き続き・・・・

相続が発生した場合以下のような、順位と相続分となっています。

Ⅰその夫婦に子供が2人いる家庭は誰が相続人か？

父が亡くなった場合。

第一順位〔配偶者と子供〕

母２分の１・子4分の１・子4分の1

父の両親や兄弟姉妹は相続できません。

Ⅱ子供なし父母、配偶者の場合

第二順位〔配偶者と父母（直系尊属）〕

配偶者（妻）3分の2・父母3分の1

Ⅲ子供なし　父母なし　配偶者の場合

第三順位〔兄弟姉妹〕

配偶者4分の3　・　兄弟４分の1

相続する人が誰もいない場合。・・・相続人不在

特別縁故者、債権者、そして最後に国庫に帰属する。

となっています。

相続は、必ず訪れます。

ところで、相続っていったい何なんでしょうか？

先祖（親）が残していった財産を譲り受けること？

そもそも、旧民法では、家督相続といって家族の

代表者として戸主があり、男子の年長者が優先的に

戸主となり、家督を継ぎ全財産を相続した。これにより

争いが起きる余地はなかった。・・・・・・・

家督相続した長は、兄弟姉妹・母親等々皆が幸せになるよう

全責任をもって、面倒見ていたそうです。

新民法制定により、複数の相続人（子）は平等に相続でき

配偶者にも相続権が認められるようになった。

ここで、相続が争続になるケースが・・・・・・

どうしても、親が残した財産を、多くても少なくても、一円でも

多くもらいたいのは、否定しません。

だけど、考えてください。親はなぜ、財産を残したのでしょう？

きっと、残されたひとの幸せを願っているのでは、ないでしょうか。

争わないでください。

テレビ、冷蔵庫、電子レンジ、オーディオなど様々な電化製品

がありますが、ACプラグにコンセントを差込んでそのままにして

いませんか？？？

皆さんも良くご存じかと思いますが、ACコンセント部分にホコリ

が溜まり湿気等で電気がスパークして発火する原因になることを。

これは、他人ごとではありませんよ

最低でも半年に1回以上は掃除機などでホコリを吸い取ってあげ

ないと、本当に火事が起こってからでは遅いですから

絶対に起こってはいけない事です

質問などはこちらへ　

moriyama@iwasaki-realestate.com

業務　　　森山

家（不動産）を所有されている方は、きっと自分の家の

価格、気になりますよね。

ところで、どのように家の価格が決まるのかご存知ですか？

ほとんどの方は、不動産会社に査定をお願いすることも多いと

思います。

土地の価格には、いくつか種類があります。

①公示価格

②相続税路線価格

③固定資産税価格

④実勢価格

土地の評価は、その土地の場所（地域）や前面道路の種類

道路と敷地の関係、それと前記①から④の価格を基準に

算出されます。

実際は、市場が価格を決めていきます。というのは、

その土地をほしい人がどのくらいいるか？需要と供給のバランス

で変動するものなのです。

あと、もう一つ、公的に・・・たとえば裁判などで、使うのであれば、

不動産鑑定士に鑑定してもらわねばなりません。

われわれ不動産業者が査定する額と、鑑定士の算出する額とは、

違うものなのです。

自分の家の価値をお知りになりたい方は、

財産ドック　横浜中センター

岩崎までご相談ください。

このところの、不動産市況は、すさまじいですね。

相次ぐマンションデベロッパーの倒産の関係で、

事業途中の分譲マンション現場や土地がもの

すごい金額（安い）で取引されているようです。

そのおかげで、最近では流行語になるのでは

ないかと思うような、【アウトレットマンション】

なんて言葉をよく聞きます。

実際に値下がり率をみても、最高で30％以上

なんて物件も出てきている始末。

今までの価格は、何だったのか？なんて疑問

に思う人も多いはず、ですが、

家の購入を検討していた人にとっては、チャンス

ですよね。

東京都心のマンションの中には、1500万円の

価格変更物件がでたり・・（怖）

しかし、注意してください！！

マンションを購入する際には、昔から管理を買え

といわれます。マンションの管理状態が悪いと

さらに物件の価値は、下がります。売主会社の倒産に

よりメンテナンスもしてもらえません。

あとは、自力救済あるのみ、区分所有者で一致団結し・・・

だから管理会社の経営状態、マンションの施工会社の経営状態、

建物の施工状態、よく確認し納得した買い物を心がけてください。

購入を希望する皆様は、なぜ家を持ちたいのか、よく検討の上幸せな

住宅購入をお勧めします。

第１に人生設計　資金計画　　ここが大事！！　

先が見えない世の中だから

転ばぬ先の、杖を準備することって大事ですよ。

じゃどうしたらよいか？

私が、皆様の　幸せの人生設計　づくりお手伝いします。

岩崎

Q　数年前にお部屋を借りたときに、同僚に連帯保証人をお願いし、

　　契約をしましたが　　ここにきて、連帯保証人をおりたいと言って

　　きました、変更できるのでしょうか？　　

A　原則として、保証人が一方的に保証契約を解除することは

　　できません、

　　借家契約の連帯保証人の責任は、原則として、借家契約が

　　終了し借主が建物を明け渡すまで継続します。

　　あなたが、現在の会社を辞めたり、破産しても連帯保証人は、

　　あなたの債務を保証する義務を負います。

　　貸主としては、今の連帯保証人の内容を把握し、安心したので、

　　お部屋を貸すことに決めたのですから、別の人だと不安でしょうね。

　　どうしても必要であれば、貸主に安心してもらえるような、

　　新たな連帯保証人を捜して相談し、交替を承諾してもらいましょう。

　　家賃はきっちりお支払ですか？苦情は出てませんか？

　　貸主と良い人間関係はできてますか？もしかしたら、

　　こんなことも影響あるのでは？

Q　賃貸借契約を解約し引っ越す予定ですが、契約書には明け渡し時

　　原状に回復し明け渡すと書かれております。どの位必要になるのでしょう？

A　基本的に賃借人は、原状回復義務を負いますが、国土交通省の通達により

　　明確になってきています。

　　一昔前は、賃貸でお部屋を借りると、内装（クロス、床CF、畳、ふすま、障子

　　等）ひと通り直し、相当な費用を請求されても、泣き寝入りの借主が多く

　　それが、当たり前の時期もあったようです。

　　原則として、国交省は、こう通達を示しています。

　　故意・過失→借主負担　　　自然損耗→貸主負担

　　そうなんです。入居者が壊したり汚したりした部分はしかたないですよね。

　　でも自然に変色したり、経年劣化したところまでは、負担する必要は

　　ありません。

　　いわさき不動産では、入居前に必ずチェックをし、入居される方にも、

　　室内のチェックをしていただき、記録を残し、退去時に入居時の状況票

　　をもとに立ち会っており、皆さんにご理解いただけているようです。

Q　消費者契約法の施行により契約条項が無効になることはあるのですか？

A　消費者契約法は平成13年４月１日から施行されました。

　　どんな法律か？　

　　目的は、消費者の利益を不当に害することとなる条項の

　　全部または一部を無効とすることにより消費者の利益を

　　守るための法律です。

　　ですから、事業者は、消費者に分かりやすく説明し理解を

　　していただく努力が必要ですね。

　　さて居住用の賃貸借契約も実は、消費者契約法が適用

　　されるのです。

　　たとえばこんな場合も、アパート経営者がサラリーマンの

　　副業であっても事業者となりますので、適用されます。

　　ですので、施行前の契約には、適用はありませんが、

　　当事者合意の更新契約を締結される場合には、ぜひ

　　見直しを・・・　

Q　賃貸借契約で規定をすればなんでも義務として可能なのでしょうか？

A　賃貸借契約書は、そもそも貸主と借主のお約束事を書面にしたもの

　　契約期間　賃料　使用方法　更新　解約　等々記載します。

　　原則として当事者が合意すれば有効な取り決めとして、扱われる。

　　契約自由の原則　、当事者に対する義務付けの規定も合意して

　　いれば、基本的には、拘束されます。

　　しかし、立場的には、借りる方は貸主の提示する一方的な契約内容

　　で借主に不利な条項が含まれていても、拒否することができずに合意

　　を余儀なくされる場合が、ほとんどです。

　　そこで、借地借家法は、借主の保護をするため借地借家法の規定に

　　反する特約で借主に不利なものは、無効とされることを定めました。

　　（法３０条、同３７条）強行規定と呼ばれます。

　　ということで、契約書にお互いのお約束事が、書かれたとしてもこの

　　強行規定で無効にならないような取り決めが必要不可欠ですね。

新しく引越したお部屋が、畳またはフローリングの床だと傷を付けたりしな

いように絨毯やカーペットを敷くことってありますよネ

その方法は、間違えではないですが、そこでもうひと工夫

間に、炭などで作られた防虫防臭防かびが加工してあるシートを敷くと、

直に敷くより安心して座ったり寝転んだり出来ますョ

防臭効果がどの程度あるかは分かりませんが、でもなんかホントあんしん

って感じしませんか？

ホームセンターで、2~3帖用や6~8帖用など大きさもいろいろ取り揃えて

いますので、是非試してみてください

質問などはこちらに　

moriyama@iwasaki-realestate.com

業務　　　森山

今日は、私事ですが、このところ、お葬式に参列することが多く、

11年前の父の葬儀を思い出します。

あの時、そういえば人生って何なのだろうと、葬儀の後に考えた

ことを思い出しました。

人は、誰もが、生まれた瞬間から死というゴールに向かって、

人生をスタートさせることは、間違いありません。

私の父も若い頃から事業を始め、相当な苦労を重ね、今の

このいわさき不動産を創りあげた人でした。

父とは、あまり話した記憶がありません。とにかく怖い存在で、

いつも毅然としていて間違ったことは大嫌いで、取り付くしまも

ない人です。

亡くなる5年前がんの告知を私がうけ、私は悩み考えました。

当時飲食店を経営していた私は不動産業なんて、何も知らず、

父親がどんな仕事をしているかも知ろうという気もなく

ただ、飲食店のことだけを考えていました。

しかし、今までの自分の人生の中で、父の存在は大きく尊敬

していた父が、苦労して築きあげた人との関係と会社を、

このまま終わらせるわけにはいかない！！

と宅建の免許を取り、跡目を継ぐことを決意しました。

そして、飲食店は、閉店し不動産業一本に絞り、とにかく必死

に覚えまくりました。まだまだ追いつきませんが・・・

あの時、父が亡くなるまでは、とにかく無我夢中でした。

亡くなった父の顔を見ながら、いえた言葉は、後は任せろ！！

だけ

涙もでなかった・・・・

思うことは、悔いはなかったかなぁ？あの時は、いつか人間

は死ぬんだっと当たり前のことを新たに発見したような、

現実をしっかり受け止められたような気持ちでした。

人生って、人が生きるって書くんですよね。

どう生きることができたか？ですかね。

あの時、私は、一つだけ心に決めていました。

片方の手は、自分のために、もう片方は人のために、

そんな人生も悪くないかなぁ

どれだけ人の役に立てるのか、分かりませんが、精一杯、

与えられた人生を、生き抜いてみようと思います。

岩嵜恵一郎　合掌

ご自宅の玄関ドア、居室寝室のドア、トイレ浴室のドア

押入れクローゼットドアなど様々な場所に手をかけるこ

とがありますが、掃除の時に拭いていますか？

手アカが結構付いていますから、お掃除の際に一緒に

拭いておくといいですよ

永い間拭かずいると洗剤で拭いても取れなくなります。

今ならまだ間に合うかもしれない

ちょっとしたお掃除のひと手間がお部屋も心もきれいに

するかも 

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業務　　　森山

Q　；私の父親が借りている借地の地主さんが、

　　　底地を買わないかと相談があった。

　　　こんなチャンスは、めったにないので、

　　　父親に買い取るよう話をしたが、年齢的に

　　　難しいので、子供である私が、底地を買うこと

　　　になりました。注意しなければいけないことが

　　　ありますか

A　；子供のあなたが、地主になるということですね。

　　　まぁ一般的には、父親から地代は、貰わないと

　　　思いますので、貰わないことを前提にお話しします。

　　　まず税務上の問題が、発生するでしょう。

　　　税務上の問題とは...贈与とみなされるか否か

　　　贈与なんてしてないといっても、そのままに

　　　しておくと、税務署に認定される可能性があります。

　　　認定されないためには、税務署に対し、

　　　『借地権の地位に変更がない旨の申出書』を連名で

　　　出しておきましょう。

　　　詳しくは、税務署で、確認　確認！！

　　　岩崎

都市ガス用、プロパン用とそれぞれ卓上用ガステーブル

がありますが、コンロのバーナー部分の掃除を定期的に

していますか？

ススなどが詰まって点火しなかったり、炎のふぞろいや

逆火を起こしたり、また、器具の中に炎がもぐりこんで大

変危険です

さらにお掃除後のバーナー（キャップなど）を正しく取付け

なかったり誤ったセットをすると、上記と同じようなことが

起こりますし、鍋などが不安定になり傾いたり、倒れたり

しますから充分な注意が必要です

質問などはこちらにどうぞ　　

moriyama@iwasaki-realestate.com

業務　　　森山

Ｑ・借地上の建物が火災で燃えてしまいました。

　　完全に滅失してしまった場合、地主に土地を返還し

　　なければいけないのでしょうか？

Ａ・借地契約において建物が火災などで滅失しても、

　　借地契約は消滅しません。したがって、借地人

　　は、建物を再度新築することができます。ただし、

　　無断増改築禁止の特約がある場合には、地主

　　の承諾が必要となります。

　　例えば、建物が滅失したので、地主が無断で、

　　第三者に土地を賃貸してしまった場合どうなるか

　　借地権の対抗力は、建物滅失により登記による

　　対抗力はなくなりますが、借地上に一定の掲示

　　をすることにより、建物滅失後2年間に限り第三者

　　に対抗することができるのです。

賃貸のお部屋に住んでいる方に．．．．．。

特に2階建以上に居住している方は、玄関掃除を

する時はどのようにしてますか？

たまに水を撒いて掃除する方がいますが、それは

ちょっと待った

玄関でも水を撒けば、階下に水が漏れて大変な

ことになります

絶対に水は撒かないでくださいネ

それと1階に住んでいる方も同じです。

1階は、建物の基礎の部分を傷めてしまうので

注意してください。

お掃除もやり過ぎには気を付けましょう

質問などはこちらにどうぞ　

moriyama@iwasaki-relestate.com

業務　　森山