私もこの世に生を受けて４８年と６ヶ月

10代20代の頃が昨日のように感じます。

20歳でお店をオープン（飲食店）

37歳で不動産会社を継承

この間ずーっとこれだけは、考えを変えずに生きてきた。

目の前に出現した『壁』

『壁』は大きく感じることもあります。

『壁』は小さく感じることもあります。

どんな『壁』でも横をすり抜けるのはやめよう・・と

この『壁』とは、障害や問題

なぜそう考えたかは、覚えていません。

でもこれでよかったと思います。またこれからも

そう考え生きます。

ある研修で同じような事を学びました。

あぁやっぱりこれでよかったと確信しました。

この『壁』問題や障害は、その人を試すためにでてくるもので

解決できることばかりなのだと。

この『壁』問題や障害を一つ一つ解決することで、

人が最後の勝利をつかむ。　　と

何を試されているのか？

自分の信念・リーダーシップ・生き方・取り組み姿勢・目標への本気さ

援助・正直さ・行動・心構え・人生に対する態度・忍耐力・時間の使い方

観念・人間関係・信頼・計画性・問題解決能力・etc

これからも心のバランスを保ち目標に向かいます。

Ｑ　大震災で住んでいる借家が倒壊しました、賃貸借契約書には

　　「地震などにより居住する目的が達成できなくなった場合には

　　当然に本契約も解除となります。」

　　「賃貸借終了時には敷金を1か月償却する」と書かれております。

　　この場合、敷金は全額返還してもらえないのでしょうか？

Ａ　賃貸借の終了が借主の都合の場合には、貸主は、期待してい

　　た賃料が得られなくなる損害が発生するわけですからその

　　埋め合わせに償却が認められる場合もあるでしょう。

　　しかし、地震等で建物が全壊した場合には、そもそも貸主が敷金

　　から償却する前提がないわけですから、全額返還してもらいましょう。

　　ただし、未払いの賃料など貸主に支払うべき債務がないことが条件

　　です。

求めても　幸せ　は生まれない

著者　石川　洋氏

福　とは、いうまでもなく、豊かさを意味するものです。

しかし、この豊かさにも二つの意味があります。

それは物の豊かさと、心の豊かさです。

もちろんはっきり分けることはできませんが、強いて

分けるなら、物の豊かさを　財　いう言葉で表現し、

心の豊かさを　福　というふうに表現することができます。

財　というものは、火事になってしまえばなくなってしまい

泥棒が入れば盗まれてしまうものです。

福　というものは、失われることのないものです。

私たちは、その失われないものを積まなければならないのです。

この場合の「福　受け尽くす可からず」というのは、財をさすのか

あるいは今のような福をさすのか、微妙なところですが、敢えて

私は財だけでなく、心の福を受け尽くしてはいけないと受け止

めています。

誰でも、私たちは、幸せになりたいという願いをもっております。

けれども、その幸せはどうして約束されるでしょうか。

それは、求めることからではなく、むしろ慎みから生まれるもの

であることを、この戒めは教えているのであります。

悲しいことが多いのは自分のことしかわからないからだ。

つらいことが多いのは感謝をしらないからだ

苦しいことが多いのは自分に甘えがあるからだ

悲しみや苦しみをしらない人はいない

しかし、悲しみや苦しみだけで終わってしまったら

それこそ、哀れむべき人生である

自分をどう慰めてみても自分の淋しさを癒してくれるも

は生まれてこないからである。

親と子はかけがいないという

それだけに、どうすることも出来ない子を持つ親は

そのつながりのせつなさに涙する　どんな子にも

必ず光がある。その光が見えない親は子によって育て

られていることをしろうとしないからだ　病弱な体に絶望

している人がいる　しかし、体が不自由だからといって、

決して不幸ではない

大切なことは、健常な人も、障害をもった人も　いのちの尊さ

に目覚めることである

人生に失敗し、世の冷たさにほぞを噛んでいる人がいる

失敗にまごころをつくすことを怠ってはいなかったか

失敗のない人はいない。おちておちないことだ

苦しいことは、誰だって逃げたい

だが、逃げれば逃げるほど、苦しみは追いかけてくる

それが苦しみの正体である。

いっそ苦しみの中に飛び込んでいったら

苦しみは人生のどん底であたたかく抱きとめてくれるのである

いたらない私は「一生失敗　一生感謝」であることが心にしみる

逃げられない恵みがあるからだ

凡人だもの、泣きたかったら泣こう

でも、涙だけはよごさないでおこう

慰められるよりも、慰める人に、生まれ変わるために

自分できり開いてこそ人生

最近様々な人の問題を聞かせていただきながら、身に

染みて思うことは、運命は自分持ち　人生は自分持ち　では

ないかということです。かけがいのない子どもであっても

子供の病を親が代わってあげることはできません。

せつないものでありますが、最愛の人の悲しみでも、「手助け

をしてあげることはできても、淋しさを救ってあげることはできません」

ですから、　自分の人生は自分が主人公　と心に決して、

自覚のある生き方をしなければならないのです。

「勢い、使い尽くす可からず。勢い、もし受け尽くさば、禍い必ず至らん。」

「福、受け尽くす可からず。福、もし受け尽くさば、縁必ず弧ならん。」

この二つの戒めも、人生は自分できりひらいて行くものであるという

自覚からの出発がなければ、単なる処世訓に終わってしまうのです。

心に染みる一冊です。

Ｑ　古家を購入し建替えをするにあたり、隣家の屋根が土地の境界

　　を越えているので、切除してもらいたいのですが、

　　隣人に対して越境している屋根の切除を求められないでしょうか？

Ａ　隣家の屋根の越境は良く聴く話です。

　　基本的には、土地の所有権は、地表だけではなく地上の空間

　　にも及ぶので、隣家から屋根や樹木の枝が越境しているときは、

　　隣人に切除してもらうよう請求することができます。費用は隣人

　しかし、過去の背景で越境を確認しているのに放置してあった場

　合越境を暗黙のうちに承諾していると見られることもあります。

　隣人との話し合いを優先させてはいかがでしょうか。

一冊の本を読みました。　うんうん

自分の天職を「人に役立つこと」と定めたら、あなたの

人生は一変する。

【あなたを成功に導く心の習慣】　

著者　松原忠康氏　出版社：産能大学出版部

「あなたの仕事は何でしょうか」という私の問いかけに対して、

正解を答えられる人は、もうすでに成功者であるか、間違い

なく成功者になる人です。

しかし、私のこの質問には99パーセントの人が正しく答えら

れないようです。もし

正解をわがこととして受け止めてもらえるならば、その一瞬

からあなたの視野は広まり、住む世界が変わるでしょう。

では改めて、もう一度あなたにおたずね致します。

「あなたのお仕事はなんでしょうか？」

ほとんどの人は、自分の会社名、自分の職種、自分の今取

り組んでいる仕事を答えるでしょう。学生ならば、学生と答え

るでしょう。それは決して間違いありません。

しかし成功をめざすあなたには、仕事に対する心構えを一新

していただきたいのです。

次のように答えてください。

「私の仕事は人に喜ばれ、役立つことをすることです」

この答えは、成功者にとって当然すぎるほどのもので、いま

さらといえるかもしれませんが、これから成功の心の習慣を

築こうという人にとっては、これだけで自分の心のリズムを成

功のリズムに一致させることができるのです。

その次に、「多くの人に役立つあなたの仕事とは？」という

質問で、具体的なあなたの仕事がでてくるはずです。

「人に役立つのが私の仕事」ということを習慣化してしまえば、

どんな環境にいても間違いのない手を打つことができます。

また、日々変化する企業の中にあっても、間違いのない方針

を示すことができます。この先、あなたが歩む成功街道を大き

くはずれることはないでしょう。

「人に幸福を与えるのが私の仕事」です。それなら「私は協力者

とともに何をしようか」と一日数回考える習慣をつけて下さい。

その時、あなたは今まで出せなかった力がわいて来ることを

自覚できるはずです。【一部抜粋】

お金を稼ぐことは、悪いことではない。

しかし人の幸せと喜びの対価としてのお金がもっといい。

岩崎

Ｑ　私が所有しているアパートの借主Ａさんは、サラ金の借金

　　のため行方不明です。部屋の中の家財道具はそのままで

　　なかの荷物を撤去し、他の借主を探したいのですが、

　　大丈夫でしょうか？

Ａ　部屋の中の荷物は、勝手に撤去することはしないでください。

　　行方不明で3ヶ月以上賃料が不払いであれば、賃貸借契約の

　　解除通知（配達証明付内容証明郵便）をしましょう。

　　転居先不明で郵便は戻ってくるでしょうから、「公示送達」と

　　いう制度を使いましょう。

　　「公示送達」は相手方の住所、居所が不明な場合、相手方が

　　通知をしたことを法律上の効果を生じさせる制度です。

　　行方不明になるまで居住していた住所地の管轄裁判所

　　に申し立てます。

　　その後、以前　5/14　に書きましたとおり「建物明渡訴訟」により

　　手続きを進めてください。

Ｑ　購入したマンション　そのマンションには暴力団幹部が一室を所有し

　　多数の暴力団員の出入りがあり、大騒ぎをしたりで他のマンション

　　所有者にも迷惑をかけていました。

　　この売買契約を解除し売買代金を返還するか損害賠償請求できる？

Ａ　暴力団員が住んでいるだけでは、契約の解除はできないでしょう

　　ただ、迷惑がかかっており、通常の生活に重大な支障がある場合

　　には、契約の無効が認められることもありうるのではないでしょうか。

　　売主が暴力団員等はいないと言ったような場合には、詐欺になるか

　　思われるので詐欺による取り消しが認められるでしょう。

Ｑ　6ヶ月ほど前、購入した中古住宅の風呂場周辺が、シロアリ

　　に、かなり食われておりボロボロになっていることを発見しました。

　　修理するにはかなりの費用がかかります。

　　売主に請求できないでしょうか？

Ａ　売主の瑕疵担保責任

　「売買の目的物に隠れた瑕疵が合った場合」に該当すると思わ

　　れます。

　この場合、売主は買主に対して担保責任を負います。

　この責任は、瑕疵があったことについては、売主の過失がなくても

　負わなければならない無過失責任となります。

　この瑕疵により契約の目的が達成できないときは、買主は契約

　を解除しさらに損害賠償請求することができます。解除に至らな

　いときは、損害賠償請求ができます。

　個人間の売買契約書の中で、瑕疵担保責任を負わない旨の特約

　がなされていた場合には、瑕疵担保責任は負いません。

　ただし、売主がシロアリの害を知っていて、買主に告げなかった

　場合瑕疵担保責任を負います。

　瑕疵担保責任の請求は、買主が、事実を知ったときから、1年以内

　に請求しなければ、その後は請求できなくなります。

Ｑ　土地を登記簿の面積で購入しましたが、実測してみると数㎡足り

　　ません。売主に対して請求できないでしょうか？（契約書には面積

　　の過不足について記載はありません）

Ａ　日本の土地登記制度は、明治19年にできました当時の測量技術は

　　あまり正確ではなかったうえに、税金の関係で少なめに登記された

　　こともあるようで、登記簿上の面積と実測面積は一致していなかった

　　ようです。　

　　土地の売買の際に登記簿上の地積は、土地を特定表示するために

　　記載されるのですが、実測面積に基づいて決めることをお勧めします。

　　本問のように、特約のない「公簿売買」の場合、後の実測で過不足

　　を生じたときどのようにするかが問題です。

　　売買の目的の土地が一定の面積を必要とすることが、契約の条件

　　となっている場合、売主が契約書記載の面積を保証し買主がそれを

　　前提に契約しているのでれば、法律上　数量指示売買にあたります。

　　この場合、数量不足であることを知らなかった善意の買主は、売主

　　に対して、代金の減額の請求　損害賠償請求ができます。

　　ただし買主が悪意の場合には、請求できません。

　　売買契約書には、公簿上面積と実測面積と差異が生じた場合、

　　精算するのか、しないのかの特約を入れ、後日紛争にならないよう

　　にしてください。

Q　売買契約書にローン特約として「銀行のローンが認められ

　　なかったとき売買契約は効力を失う」と書かれています。

　　ところが、買主が１０年返済で金利も特に低くなるように

　　要求したため、融資が拒否されました。

　　２０年返済で通常金利ならば融資は承認されるのですが、

　　それでもローン特約により契約が白紙撤回になりますか？

A　ローン特約の適用条件

　　ローン不成立の事実

　　成立に向けての買主の積極的な努力

　　買主は、銀行、返済期間、支払方法等々金融商品の

　　選択は自由ですが　基準が必要。

　　本問では、銀行が２０年返済、通常金利で承認している

　　のであれば、　これが基準と考えるべきで、それに反して

　　過剰な要求と判断されます。

　　ですから、ローン特約での白紙撤回は難しいでしょうね。

Q　手付を支払い不動産売買契約を結びましたが、契約を解除

　　するためには、手付を放棄すればできますか？

A　手付の種類は３つの性格があります。

　　証約手付・解約手付・違約手付

　　証約手付・・・契約が成立した証拠となるもので、何らかの

　　　　　　　　　　事情で契約書が作成されなくても、手付の授受

　　　　　　　　　　があれば、売買契約が成立したと認められる。

　　解約手付・・・手付の放棄または倍返しにより無条件せ契約を

　　　　　　　　　　解除できる効果あり

　　違約手付・・・相手方が契約に違反した場合に、契約を解除して

　　　　　　　　　　ペナルティ及び損害賠償として売主ならば手付を

　　　　　　　　　　没収し、買主ならば手付の倍返しを請求できるもの。

　　以上のことから契約の内容により変わる場合がありますが、ご質問

　　の内容を解約手付とすると、手付放棄または倍返しにより契約解除

　　は可能でしょう。但し「契約の相手方が契約の履行に着手するまでは」

　　という条件はあります。

Q　売出中のマンションを見学に行きました、比較的　良いマンション

　　でしたが、購入の決心がつかなかったところ、売主が「申込証拠金

　　5万円支払ってもらえれば、決心つくまで売るのを止めておきますよ」

　　といわれ、５万円を支払いました。結局買わないことにしたので、

　　３日後に売主に伝え、５万円の返還を求めましたが、断られてしま

　　いました。返還してもらえないものなのでしょうか？

A　売出中のマンションは、不動産業者が販売していたのですよね

　　であれば、５万円は返還されるものです。

　　宅建業法４７条の2に禁止事項として、施行規則１６条の12第2号

　　で「宅建業者の相手方が契約の申込みの撤回を行うに際し、すでに

　　受領した預り金返還することを拒む事」と規定されています。

　　宅建業者が預かっていた申込証拠金はいかなる理由があっても

　　返還することになっています。

　　ちょっとアドバイアス

　　理解しないお金は支払わないこと！！

Q　先日不動産の売買契約を締結しました、ところが引渡しの前に売主が

　　お亡くなりになってしまいました。売主には、奥様と子供が３人いるそ

　　うです。

　　不動産を取得することはできるのでしょうか？

A　売主の地位は、相続人が契約上の権利義務を当然承継します。

　　ですから、相続人に対し売買契約の履行を求めることになります。

　　しかし、所有権を移転するためには、登記名義人を売主から相続人

　　名義に登記しなければならないので、先に相続登記の手続きを

　　すすめることになるでしょう。

　　その場合、時間がかかりますので、相続人とは、取り決めを書面

　　にいておいた方が良いでしょう。

　　万が一相続人が全員相続放棄してしまった場合、買主は家庭裁判所

　　に申し立て相続財産管理人を選任してもらい、この相続財産管理人

　　に対して、売買契約の履行を求めることができます。

Ｑ　投資用不動産を購入しようと考えてます。

　　どんなところに注意して購入すればよいのか

　　購入後の管理はどこに任せたらよいのでしょうか？

Ａ　まずはじめに、なぜ投資用不動産を購入したいのですか？

　　目的と目標によって、物件選びの基準が変わります。

　　 目的　20年後の老後の収入（私的年金）

　　　 　目標　65歳から月額30万円の手取額

　　　　これを達成するためには、

　　　　経費、リスクを考え月額50万円以上の家賃収入が良いでしょう

　　　　仮に家賃が一室7万円とすると8室を所有することになります。

　　　　1室あたり1000万円とすると購入価格8000万円と考えられます。

　　　　自己資金30％（2400万円）借入70％（5600万円）

　　　　20年の返済計画を立てる。

　　　　リスクは何があるか？空室リスク、滞納リスク、建物老朽化リスク、

　　　　メンテナンスリスク、家賃値下がりリスク、設備故障リスク等々

　　　　このリスクに対して、事前に対策を練っておけば、安心です。

　相続対策

　　　目的　節税、分割

　　　目標　円満・円滑な相続手続き

　　まず、全体の相続財産を知っておきましょう。

　　その上で、相続税の現時点での算出シュミレーションし

　　相続時どうしたいのかを含め、相続アドバイザーと綿密な

　　計算の基購入する不動産を検討することをお勧めします。

　　何でもかんでも相続対策で新築するのが良いかどうかは

　　疑問です。「なにもしない」ってことも選択肢の一つでは？

　投資目的

　　　目標　10年間所有　10年後売却による利益確保

　　　購入後数年で、売却し運用利益と売却益による収入

　　　であれば、当然収益性、換金性の良いものを検討しましょう。

上記のようにどうしたいのかをはっきりときめ、目的目標に見合った

物件を検討してください。

その他、弊社では、32インチ画面を見ながら

不動産投資シュミレーションやってます！！

梅雨に入りスッキリしない天気が続いていますが、雨対策はしてますか？

　例えば．．．．．

①換気扇を普段から回し、部屋の湿気を逃がす。

②食べ物を、出しっぱなしにしないで冷蔵庫へしまう。

③エアコンのフィルター掃除　　　　　　　　　　　　　

④入浴後の、浴室内の水滴の拭き取り。

ｅｔｃ・・・・・

とにかくカビが繁殖しないよう注意しキレイ清潔にすることが第一ですから

室内の床・壁・天井などもカビが繁殖する場所です．．．．．．．．。

クロスなどにカビが繁殖してしまいそのまま放置しておくと、解約明渡し

の時に他がどれだけキレイにしていても全て張替え（原状回復）の対象

になりますから水滴が付いているのを見つけたら必ず拭取りましょう

業務　　　森山

先日のウイナーズ倶楽部勉強会で、八起会会長　野口誠一氏の

講演資料に｢八起会６０ヵ条｣｢倒産する社長の共通１０項目」

「倒産の原因ベスト１０」が書かれていました。

そこに書かれていた内容を、勉強会終了後から毎日読み込みながら

自分との比較をしています。

倒産の前ぶれ１５ヵ条・再起できない１５ヵ条・再起のための１５ヵ条

二度と失敗しないための経営者の着眼点

これを先に習得できるとどうなるのか？

社長から経営者であると自信をもっていえる自分になる。

地域にとって本当に必要な会社になる。

社員にとって本当に必要な会社になる。

野口誠一氏が、ぽろりとおっしゃってました。

セミナー聞いて満足してちゃだめ

気づいたら変えなくちゃ（変革）

倒産する社長の共通点は

自己中心

悪いことはすべて他人のせい

嫌いなこと、苦手なことは避ける

真の勇気がない（縮小、謝罪、相談）

頭でわかっても実行しない

お人よし（頼まれたらノーといえない）

還元の心なし

反省心の欠如

時間貧乏（働きすぎ、遊びすぎ）

公私混同（金銭感覚の欠如）

だそうです。

あなたは、いくつ該当しますか？

気づいたらすぐ改めましょう。

40歳くらいから、ゴルフをはじめました。

それまでは、ゴルフをやろうと一度だけ

思い、（30台前半の頃）父に話をしたら

10年早い！！といわれ、やめました。

だから、そんなにやりたくなかったんでしょうね（笑）

何がきっかけだったかは、覚えていませんが、

ゴルフクラブは、父の遺品で、練習を始め

なかなか思うように打てなかった記憶が

あります。

コースに出始め、これはダメだということで

レッスンプロを紹介してもらい、練習しはじめましたが

理屈は、きいて知っているものの、体はバラバラ

なぜ、とまっている白い玉が打てないのか、センスのなさに

愕然としていました。

知り合いとコースへ行き、一緒に回ったのは80歳の老人

これには、参りました、自分の倍の年齢の人とスコア

変わらない！！

あれから数年、やめようと思ったことも何度かありましたが

最近、だいぶ理論と体が一致しつつあります。

そうだ、オレは、人が1年で覚えるところを10年かけて覚える

人だったと気づきました。

そうなんです。結構時間をかけて覚えるタイプのようなのです。

最近は、こうも思います。ゴルフと仕事が、重なっている。

なぜか？

ドライバーはきっかけ。

アイアンは仕事の段取り

アプローチは、とりまとめの一つ手前

パターはクロージング

そこには、集中力と忍耐力が必ず必要

欲を出せば、ＯＢ、パットは、オーバー

本当に仕事に似ているなぁ　・・・・と

蟻が活動する季節が来ました

食べものはしっかりと冷蔵庫などに保存しないと、

キッチンやダイニングテーブルに置いておくと大変

のことになりますね

蟻は、どんな隙間からも入ってきますから用心には

用心をおススメします

万一、蟻が室内に入ってきたら市販の『アリの巣コロリ』

を置いて様子を見るといいですね

但し、確実に駆除は出来ないかもしれません

業務　　　森山

ウイナーズ倶楽部の全国大会に参加してきました。

ウイナーズ倶楽部とは、北海道から九州までの不動産会社の

社長が、現在約90数社集まり、成功事例、失敗事例

の積み重ねにより、日々切磋琢磨しながら、勉強を重ねている

会で　年に一度、全国から集まり開かれる大会です。

今年は、八起会の野口誠一先生をお招きし、ご講演いただきました。

とても、良いお話でした。少しだけその内容を書きます。

経営者の目的は、→倒産させないこと！　　ですよね

会社の社長には、なることはできるが、経営者が少ない！

社長と経営者は大違い

自分の弱み（できないこと、わからないこと）を知ったら、変えろ！

そして、愚痴をいわない！

心にしみるお話でした。今期のわが社の、スローガンでもある

ＪＵＳＴ　ＤＯ　ＩＴ（今すぐやる）

毎年、開催している大会　本当に収穫が多く、心がバリッとします。

岩嵜

Ｑ　ペットの飼育できる賃貸物件を建築しようと考えています。

　どんなところに注意が必要ですか？

Ａ　最近では、ペット飼育可能の賃貸マンション、アパートがだいぶ

　　増えていますね。これも少子高齢化のせいでしょうか？

　　ペットと一言で言っても、いろいろな種類のペットがいます。

　　イメージは犬が多いのですが。

　　どのようなペットが飼える建物にする予定ですか？

　　犬であれば、小型犬？大型犬？雑種？

　　猫であれば・・・？

　　魚であれば・・・・・？

　　その他小動物？うさぎなんて言うのも多くなっているそうな。

　　まずは、どのような種類までＯＫにするのか。

　　ペットを飼うために必要とする設備はどうするか。

　　等々の条件をしぼり、ルールを決め、徹底してもらわないと

　　かわいいだけで飼われた動物は、やがてどうなってしまうのか？

　　顧客層を絞るわけですから、しっかりと計画を立て、快適な

　　ペットとの共生ができる物件として、プランニングしてくださいね。

Ｑ　この度土地を購入し建物を建築するのですが、

　　隣の土地との境がどうなっているのか、分かりません

　　どうしたらよいでしょう？

Ａ　隣の土地との境で、もめることがよくあります。

　　都心の土地は、坪単価が高く数センチ違うだけで

　　かなりの価格が変わる場合があります。

　　売買契約書の中にも土地の境界を明示する旨の

　　条項が入っていると思いますが、ではどのようにするのか？

　　現況で土地の境界の杭があれば、測量図と照らし合わせて

　　間違いがないか調査します。

　　もしない場合には、測量会社に依頼し測量してもらいますが

　　一言で測量といっても、色々あります。

　　まず　建物を新築（計画）する場合

　　現況測量・平面測量・高低測量・真北測量

　　などがあります。

　　今回のご相談のように、土地を購入する場合には、

　　隣の土地との境界をはっきりさせるために、

　　境界確定測量をしておいた方が良いでしょう。

　　後々、隣の人に文句を言われないように・・・

相続が開始して、相続人の行くえがわからない

なんてことも、世の中あるんですよね

遺産分割するためには、

失踪宣告・・・7年以上音信不通で生死不明のとき

　　　　　　　　飛行機墜落事故とか船の沈没事故から

　　　　　　　　１年間生死が不明のとき

家庭裁判所に申し立てする。

家庭裁判所は、申立てを受けると必要な事実調査ののち、

公示催告という公告手続を行います。

公示催告期間は、６ヶ月以上(特別失踪の場合は2ヶ月以上)

手続を経て失踪宣告されます。約１年位かかります。

審判書謄本が送達された日から２週間以内に、審判に対しての

不服申立てがなければ審判は確定。

申請にもとづき確定証明書が交付。

こうして、期間満了時に失踪者は死亡したとみなされるのです。

遺言書って聞いたことはありますよね。

では、いったいどんな時に使うのか？

基本的には、本人の意思を伝えるためのもの。

そんな遺言書にも3つほど種類があります。

（１）自筆証書遺言(２)公正証書遺言(３)秘密証書遺言

それぞれの長所と短所があります。

(１)の長所・・・作成が簡単。誰にも知られずに作成できる。

　　　　　　　　　費用がかからない。

　　　短所・・・記載に不備があると無効。争いになるケースがある。

　　　　　　　　紛失・隠匿のおそれあり。家裁の検認手続きを要する。

(２)の長所・・・公証人が整理し作成するので正確。公証役場で

　　　　　　　　保管されるので紛失・盗難・偽造変造の恐れなし。

　　　　　　　　家裁の検認手続が不要。

　　　短所・・・証人２人、印鑑証明書等が必要。遺言内容が証人から

　　　　　　　　漏れるおそれはある。

　　　　　　　　費用がかかる。

(３)の長所・・・内容の秘密が守られる。偽造・変造の危険なし。

　　　　　　　　費用は１１０００円のみ。代筆、ＰＣＯＫ。

　　　短所・・・記載に不備があると無効。争いになるケースがある。

　　　　　　　　紛失・隠匿のおそれあり。家裁の開封と検認手続が必要。

以上の方法で遺言者が単独で、法律に定められた方式でする相手方の

ない意思表示で、遺言者の死亡とともにいっていの効果を発生させること

を目的としています。

生涯かけて築き、守ってきた財産を、活用してもらうための意思表示

とともに、付言事項といって、自らの相続人に対する思いを伝えるための

方法として、財産があってもなくても、遺言書は、活用できますね。

Ｑ現在所有しているアパートもそろそろ新築から２５年ほど

　経ちました。最近は空室も多く、今後どうしようかと考えています。

Ａ賃貸のお部屋を借りようと思っているお客様のニーズは、多様化

　しており、新築されている物件のほとんどが、最新の設備をそろえ

比較的賃料設定も、リーズナブルになってきています。

さて築２５年も経過すると、どうしても物件の設備も新築と比較されると

対抗できないのが現状ですね。

では、建て替えと一言で言ってもなかなか踏み切れる情勢ではありま

せん。基本は、あるものを活かすではないでしょうか？

２５年経過と共に、賃料も下落するのは当たり前の時代。

リノベーションすることによって、新築物件と対抗できる物件として

よみがえらせるのも、良いと思います。

現実的には、どこに投資をするべきかとても大切、頭で考えるより

やはり数字で表してみる必要性ありますよ。

相続もにらみながら、『リフォームと建て替え比較シュミレーション』

いつでも作成できます。

Ｑ　賃貸借契約の条項に、

　　『賃料を1か月分でも遅滞した場合、契約を解除できる。』

　  『賃料の支払いを遅滞した場合、年30％の利息を付して支払う』

　　『借主に子供が産まれたら貸主は本契約を解除できる』

　　上記の条項に違反した場合、解除されたり条項のとおり

　　請求されてしまうのでしょうか？

Ａ　原則は、貸主と借主の信頼関係の破壊があった場合、

　　解除もあり得ますが、

　　１か月分の賃料遅延では、破壊されたとは言えませんね。

　　基本は、貸主に一方的に有利な契約条項や特約は、公序良俗違反

　　の条項として、無効になると考えられます。

　　契約の際、疑問があったら、そのままにせず、きちんと質問をし、

　　納得して契約にのぞみましょう。

最近相続のご相談が、増えています。

相続って、たなぼたってイメージありますが、

親が子に財産を残すって、ことは、・・・等々

そうだ！！相続セミナーを企画しようってことで

先日行われた、月例会議のあとの懇親会で

急遽、決定！！

準備を開始しました。

①基本を知って頂く。

②心を知っていただく。

③相続のシュミレーション・・・相続税はいくら？

④個別相談会

こんなラフプランから、例によって、ＦＰ、相続アドバイザー

の企画中！！こうご期待！！

以前、ガスコンロの掃除について書きましたが、

やはりお掃除は必要です

というのも、掃除が行き届いていなかったために

不完全燃焼で一酸化炭素中毒になりかけた方が

います

一酸化炭素は無味無臭のため誰にも分からない

ので、予防するには日頃のお掃除がものをいいます

手間かも知れませんが、命と比べる程のことではないですね

大切のもの（命）として大事にしたいですね

業務　　　森山

賃貸で部屋を借りて住んでいる方には特に注意して

頂きたいのですが、敷地内に自転車置場などがあり

駐輪出来る・・・といってそのまま放置していませんか？

ず～っと放置していてホコリ等がかぶって明らかに使用

していない状態のままでいると、不法投棄として処分

されてしまうことがありますから気を付けて下さい

そうならないためにも、管理会社や貸主（大家さん）へ自分

の自転車を駐輪する旨連絡をして、知っておいてもらうことが

必要です

あと、防犯登録証（シール）をちゃんと貼っていないとすぐに

処分されますよ

"自転車・バイクの不法駐輪放置は許しません"

業務　　　森山

浴室のシャワーヘッドの付根部分から水が漏っている

って言うのは簡単、でも直すのも簡単なんですよ

ネジ式になっているので、シャワーヘッドとシャワーホースの

部分を外し、中に入っているゴムパッキンを新しいものと交換

すれば直るはずです

もし、それでも水が漏ってくるようであれば、ホース・シャワーヘッド

等にキズや凹みがありそこから・・・・ということもありますから、まずは

どのようになっているかよく確めてから直しましょう

業務　　　森山

トイレの扉が閉まらない

そんな電話をもらい、現地に行ってみると、特にどこかが壊れて

いるでもなく、枠などが歪んでいるわけでもなく、サイズを測って

みても特に何もない　でも、扉の角が当たって閉まらない

そこで、扉の蝶番のところに3㎜程のパッキンがあり、そこにもう

1枚足して斜めになっている扉を調整し閉まるようにしました

ちょっとした工夫でいつも通り普通に使えます

業務　　　森山

Ｑ　分譲マンションと戸建て住宅どちらが良いのでしょうか？

Ａ　最近は、分譲マンションもだいぶ購入しやすい金額のものが

　　多くなってきましたね。

　　非常に迷うところだと思いますが、お客様のライフスタイル

　　によって、判断することと、資金計画によって判断する必要が

　　あるのでは？

　　いわさき不動産では、不動産を購入する前に、

　　いろいろシュミレーション

　　ライフプランシュミレーション

　　住宅購入シュミレーション

　　マンションと戸建購入シュミレーション

　　賃貸と購入シュミレーション

　　http://www.relife-club.jp/

　　を活用して

　　安心と満足と幸せを手に入れてください。

昨日は、月一回の自立支援住宅のミーティング

兼食事会でした。

かれこれ５年ほど前から立ち上げをした住宅には、

合計１４名入居することができるお部屋を用意して

あります。現在は、９名のメンバーが生活をしてい

ます。

３０年、２０年入院生活をしていた人が、退院して

このおうちで自立を目標に頑張っているのですが、

とても、そんなに長く入院していたとは、思えないほど

いきいきと生活をおくっている姿に、周りのスタッフは

逆に勉強させられる場面も多く、人と人とのかかわりの

大切さを感じます。

そんな中、自己紹介をしていると、ひとりのメンバー

さんが今は、生活のリズムもつかみ、そろそろ一人

暮らしをしたいです。トライしてみたいですっと大きな

声で発表していました。

このメンバーさんは、入居の申込をした当時、ひとりで

バスにも乗れず、全く口も利かず、周りのスタッフは

入居をさせるかどうか悩んだ人でした。

あのひとが、全く別人のようにこんな発表をするなんて

と以前いた施設の担当が驚かれていました。

人には、可能性があるのだ。っと確信した瞬間でした。

この住宅からは、２人の卒業生

がおります。そして卒業生は、このメンバーのヘルプ

（みまもり）をしています。当初思い描いていたものが

少しずつではありますが、実現しています。

今後も時勢に合わせなければいけないところもありますが

この住宅を継続し将来のビジョンに向かいたいと思います。

Ｑ　現在借りている土地の所有者から地代の値上げ

　　を言われましたが、算定基準があいまいで、どうも

　　釈然としません。固定資産税等の税額の3倍

　　が基準と言っていますが、本当かどうか分かりません。

　　土地の評価証明取得し確認したいのですが、

　　借地人が評価証明を取得することは、できますか？

Ａ　できます。

　　平成１５年４月１日からできるようになったのです。

　　基本的に、使用収益の対象となる土地（底地）に関し、

　　取得できます。

　　取得する際以下の書類を用意しましょう。

　　賃貸借契約書、または登記事項証明書

　　（借地権登記ある場合）

　　本人の確認できるもの

　　（免許証・住民基本台帳カード、健康保険証）

　　これで確認できますね。

Ｑ　自宅購入を計画しておりますが、賃貸併用住宅案もあります。

　　賃貸併用住宅と住宅のみとの違いを教えてください。

Ａ　一般的には、住宅を購入するって多額のローンを何十年も

　　払い続けるってことですよね。

　　賃貸併用住宅にすることによるメリットは、大きく二つ。

　　ローン負担を大きく軽減

　　老後の年金対策

　　マイホーム取得、マイホーム建て替えを計画中の方

　　いわさき不動産で、

　　【専用住宅と賃貸併用住宅の比較】シュミレーション

　　作成し、転ばぬ先の杖として、ご活用下さい。

　　　ご希望の方は、　045-252-4480　　担当岩崎　まで

2年前になりますが、当社が管理している一戸建敷地のすぐ隣が

裏山（崖）になっているところがあるんですが、ある日突然では

ないですが、気が付いたら"ブーン（重低音）"と音が聞こえていて

音のする方向を見てみると、そこにスズメバチの巣があったのです

なんとなんとその大きさがバスケットボールよりもさらに大きい

サイズで、中にどれだけのスズメバチいるのか想像しただけで

気絶しそうなほどでした

早急に駆除をしてもらったので幸いにも入居者や近隣住人の方達

への被害はありませんでしたが、まずは音がしたら注意して辺りを

見渡し確認しないといけませんネ

家の玄関先などに置きっぱなししているカサにも巣をつくることがある

と聞きました

家の周りなどは常に片付け掃除をしないといけませんね

横浜市や区役所に報告すれば、タダではありませんが補助金が出る

そうです

業務　　　森山

これからの季節で注意しなければいけないことの一つに

雨戸の中の蜂の巣

毎日、開閉している家は多分大丈夫かと思いますが、

しばらく使用していなかった雨戸は要注意です

足長蜂などが巣を作っていることがありますので十分に

注意してください

決して脅かしているわけではなく、突然雨戸の隙間から

蜂が出てきて被害にあったという例があると聞いています

毎年、蜂（スズメバチなど）の被害が多く家のどんなところにも

巣を作ってしまうそうなので気を付けましょう

業務　　　森山

Ｑ　土地売却すると譲渡税がかかると聞きましたが、

　　どの位かかるのでしょうか？

Ａ　５年超所有している土地を売却すると、

　　その利益（課税譲渡金額）に対して２０％の税金がかかります。

　　（所得税１５％、住民税５％）この場合の所有期間は、売却した

　　年の１月１日時点で判断します。

　　税額計算のもとになる課税譲渡金額は、譲渡価格（売却価格）

　　からその土地の取得費および売却の際に要した仲介手数料など

　　の譲渡費用を控除して求めます。先祖代々から所有しているよう

　　な土地で、実際の取得費が不明な場合の取得費は譲渡価格の

　　５％となります。

　　居住用財産の売却や公共事業に協力するための売却のような

　　場合は、そこからさらに特別控除（例えば居住用財産の場合

　　３０００万円）をマイナスしますが、通常の土地売買ではこれらの

　　特別控除はありません。

こんなご相談がありました。

今住んでいるご自宅は、ひとりで住むには

広すぎて、手入れも大変なので、今後どうしようか？

年齢は、私より３０歳くらい上。

本当にお若くて、とてもそんな年齢には、思えない

方が最近は多いですね。

私の感覚では、まだまだ６０歳代？って感じの方でした。

このところ、高齢者の一人暮らしが多く、皆さん悩んで

いらしゃる様です。

お子様たちは、皆さん独立し、自宅から巣立っていくことは

親としての責任をしっかりと果たしたということで、とても

素晴らしい！！と思います。

しかし、寂しさも人一倍何でしょうね。

私も、７歳と３歳の男の子がいますが、あと１０数年で巣立

っていくかと思うとうれしいような悲しいような、複雑な

心境です。

その時は、私も高齢者の仲間入り・・・・・・・・

永年住んだ家、思い出のたくさん詰まった家、家族のことを

思い、喧嘩したり、笑ったり、泣いたり・・・そんな思い出の

家を、引っ越す心境は、かなり複雑だと感じました。

でも、その方は、ご自身の進むべき道を、選択し、高齢者用の

住宅に入居することを決意したようです。

そうすることで、お子様たちに迷惑をかけないことと、一人暮らし

で心配をかけないように、家族のことを思い決断されたのでしょう。

本当は、子供がいて、孫がいて、昔ながらの（サザエさんのような）

生活ができると最高なのになぁ・・・なんて思うのは、私だけでしょうか。

人生の役割　責任と義務もありますが、何よりも絆を大切に思い

自分の将来も考えるひと時でした。