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いわさき不動産な日々

そしてERA その続き 二次会

少し勢いがついて、良いミュージックが聞きたくなりました。

関内にある、JAZZのお店Ber Ber Berへ 今日は、ゲスト

ボーカルのキャロル山崎さん マイ ファニー バレンタイン 

エイトレインをリクエスト。とてもよかったです。

たまには、良いお酒と音楽で、息抜きが必要ですよ。ウン

073.jpg

Q営業委託契約と賃貸借契約

QK氏と店舗賃貸借契約を締結しましたが、実際店舗を

 使用営業しているのは G氏です。

 確認すると営業委託契約を締結しているので、転貸借

 契約ではないと主張しておりました。

 どう考えれば、よいのでしょう?

 

A原則としては、営業委託契約と賃貸借契約とは別のも

 のになると思います。

 しかし、判例では、営業委託契約を実質は、賃貸借と

 みなされ借地借家法が適用され無断転貸とされたもの

 が多いようです。

 経営権の実態がどうなのか?が問題になるのではな

 いでしょうか。

ERA地区運営員会懇親会

ts.jpg 地区運営委員会終了後懇親会へ会場は、みなとみらいにある、横浜美術館の1階ブラッスリー・ティーズ(フレンチ)おしゃれで美味しい料理に満足!!!加盟店の皆さんと勉強会以上に、掘り下げた話ができました。すごい会社がたくさん加盟しているERAで、勉強できます。

ERA地区運営委員会

ts2.jpg金曜日にERA地区運営委員会が開催され、各社の担当者も集いグループディスカッションをしました。なんとERAの加盟店は、惜しげもなく各会社の来店数、成約数等々内部資料を持ちより、何をどうしたらよいのか、具体的に発表し合い、知恵を出し合いました。

得るものが多く今後の方針の確信を持てる充実した会でした。

Q 賃借権の無断転貸

Q契約したときの入居者と違う見知らぬ人が留守番とか親戚と

 かで、生活しています。どうしたらよいのでしょう?

A転貸ということですが、上記Qは転貸『又貸し』にあたるかどうかの

 判断が分かれますね。

 一時的に賃借人が留守の場合の留守番であったりした場合では

 転貸に当たらない場合があります。

 貸主と借主とは、状況の変化を話しあうことがあれば

 あまり揉め事にはならないのではないでしょうか?

 第三者が賃借人に金銭を支払っている場合など転貸でしょうね

 この場合には、無断転貸で、契約の解除ですよね。

 

Q 法人の賃借人

Q 法人と賃貸借契約を締結しました。その後、役員が入れ替わり

  株式も第三者に変わってしまいましたこの場合、なにか手続きを

  しておいた方が良いでしょうか?

A ひと口に法人と言っても大企業もあり個人企業てきなものもあり

  難しい問題です。

  この役員の入れ替えにより、無断譲渡、転貸を肯定したした判例

  と否定した判例があります。

  ただ、変更した旨の届け出をしてもらう必要はあるのではないでし

  ょうか。その法人の代表者との人間関係で、賃貸していた場合は、

  その後の信頼関係を築くことができるかどうか不安でしょう。

  賃貸人と賃借人の信頼関係が悪化しないように気をつけましょう。

 

Q賃借人の妻ができる代理権限?

Q賃借人の妻は、賃借人の時間がとれないということで

 賃借人の代わりに家賃を支払い、更新の手続き等を賃借

 人の名義で行っていますが、有効?

 

A民法には、日常家事債務といって、夫婦関係にある者の一方が

 日常の家事に関連して第三者と法律行為を行った場合には、

 他方はそれによって生じた債務について、連帯責任を負うことが

 定められています。

 賃貸借の関係上では、家賃の支払い、賃料値上げの合意、

 契約の更新、これらは、日常家事債務として夫に効力が生じる

 でしょう。

 しかし、夫婦の状態があまりよろしくないときには、いろいろ問題が

 発生する可能性を秘めています。

 

Q 賃貸借契約のドタキャン

Q賃貸借契約を締結する予定で準備していましたが、ぎりぎりに

 なって、契約の取りやめとなってしまいました。相手方に損害

 賠償請求できないものなのでしょうか?

 

A何事によらず、ぎりぎりになってキャンセルが発生するという

 ことは、関係者に相当な迷惑をかけることになるでしょう。

 法律上は、契約締結上の過失として、不法行為責任の理由

 となることもあります。信義則上、互いに信頼を裏切らないよう

 な行動を心がけましょう。

Q告知義務

Q 今まで住んでいたマンションを賃貸する予定ですが、このマンション内

  には暴力団事務所があります。また先日、飛び降り自殺がありました。

  このことをいうと借り手がつかないと思いますので、依頼した仲介会社

  には伝えていません。大丈夫でしょうか?

 

A 仲介業者は、調査の結果、暴力団が出入りする建物、自殺があった

  建物などの場合、賃借しようとする相手方に、説明をする義務があり

  ます。

  これは、民法上『隠れたる瑕疵』にあたり最初から知っていれば借り

  なかったと賃借人に主張された場合、(心理的な瑕疵)いずれにせよ

  契約の解除、損害賠償請求されても仕方ない結果となるケースがあ

  ります。

  事実を伝えても、借りてくれる方を発掘せざるを得ないでしょう。

Q賃貸借契約後の未入居解約

Q 賃貸借契約を締結しましたが、入居日まで2週間ありました。

  この2週間の間に、私の都合で、急遽引越しをすることがで

  きなくなってしまいました。契約金等はすべて支払っている

  のですが、返金してもらえないでしょうか?

A 引越しができないということは、よほどの理由なのでしょうね

  しかし、一旦賃貸借契約を成立した後には、原則的に、礼金

  仲介料は返還できません。

  敷金及び前家賃等は、返還してもらえるかと思います。

  特に相手方の債務不履行による解除の場合でも、仲介報酬

  は支払わなければならない判決も出ています。

  なので、自己都合以外の相手方の債務不履行による場合には

  その相手方に損害賠償請求するしかないでしょう。

  契約時には、しっかりと内容を確認し、理解した上で調印すること

  をお勧めします。

 

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