少し勢いがついて、良いミュージックが聞きたくなりました。

関内にある、ＪＡＺＺのお店Ｂer Ber Berへ　今日は、ゲスト

ボーカルのキャロル山崎さん　マイ　ファニー　バレンタイン　

エイトレインをリクエスト。とてもよかったです。

たまには、良いお酒と音楽で、息抜きが必要ですよ。ウン

ＱＫ氏と店舗賃貸借契約を締結しましたが、実際店舗を

　使用営業しているのは　Ｇ氏です。

　確認すると営業委託契約を締結しているので、転貸借

　契約ではないと主張しておりました。

　どう考えれば、よいのでしょう？

Ａ原則としては、営業委託契約と賃貸借契約とは別のも

　のになると思います。

　しかし、判例では、営業委託契約を実質は、賃貸借と

　みなされ借地借家法が適用され無断転貸とされたもの

　が多いようです。

　経営権の実態がどうなのか？が問題になるのではな

　いでしょうか。

地区運営委員会終了後懇親会へ会場は、みなとみらいにある、横浜美術館の１階ブラッスリー・ティーズ（フレンチ）おしゃれで美味しい料理に満足！！！加盟店の皆さんと勉強会以上に、掘り下げた話ができました。すごい会社がたくさん加盟しているＥＲＡで、勉強できます。

金曜日にＥＲＡ地区運営委員会が開催され、各社の担当者も集いグループディスカッションをしました。なんとＥＲＡの加盟店は、惜しげもなく各会社の来店数、成約数等々内部資料を持ちより、何をどうしたらよいのか、具体的に発表し合い、知恵を出し合いました。

得るものが多く今後の方針の確信を持てる充実した会でした。

Ｑ契約したときの入居者と違う見知らぬ人が留守番とか親戚と

　かで、生活しています。どうしたらよいのでしょう？

Ａ転貸ということですが、上記Ｑは転貸『又貸し』にあたるかどうかの

　判断が分かれますね。

　一時的に賃借人が留守の場合の留守番であったりした場合では

　転貸に当たらない場合があります。

　貸主と借主とは、状況の変化を話しあうことがあれば

　あまり揉め事にはならないのではないでしょうか？

　第三者が賃借人に金銭を支払っている場合など転貸でしょうね

　この場合には、無断転貸で、契約の解除ですよね。

Ｑ　法人と賃貸借契約を締結しました。その後、役員が入れ替わり

　　株式も第三者に変わってしまいましたこの場合、なにか手続きを

　　しておいた方が良いでしょうか？

Ａ　ひと口に法人と言っても大企業もあり個人企業てきなものもあり

　　難しい問題です。

　　この役員の入れ替えにより、無断譲渡、転貸を肯定したした判例

　　と否定した判例があります。

　　ただ、変更した旨の届け出をしてもらう必要はあるのではないでし

　　ょうか。その法人の代表者との人間関係で、賃貸していた場合は、

　　その後の信頼関係を築くことができるかどうか不安でしょう。

　　賃貸人と賃借人の信頼関係が悪化しないように気をつけましょう。

Ｑ賃借人の妻は、賃借人の時間がとれないということで

　賃借人の代わりに家賃を支払い、更新の手続き等を賃借

　人の名義で行っていますが、有効？

Ａ民法には、日常家事債務といって、夫婦関係にある者の一方が

　日常の家事に関連して第三者と法律行為を行った場合には、

　他方はそれによって生じた債務について、連帯責任を負うことが

　定められています。

　賃貸借の関係上では、家賃の支払い、賃料値上げの合意、

　契約の更新、これらは、日常家事債務として夫に効力が生じる

　でしょう。

　しかし、夫婦の状態があまりよろしくないときには、いろいろ問題が

　発生する可能性を秘めています。

Ｑ賃貸借契約を締結する予定で準備していましたが、ぎりぎりに

　なって、契約の取りやめとなってしまいました。相手方に損害

　賠償請求できないものなのでしょうか？

Ａ何事によらず、ぎりぎりになってキャンセルが発生するという

　ことは、関係者に相当な迷惑をかけることになるでしょう。

　法律上は、契約締結上の過失として、不法行為責任の理由

　となることもあります。信義則上、互いに信頼を裏切らないよう

　な行動を心がけましょう。

Ｑ　今まで住んでいたマンションを賃貸する予定ですが、このマンション内

　　には暴力団事務所があります。また先日、飛び降り自殺がありました。

　　このことをいうと借り手がつかないと思いますので、依頼した仲介会社

　　には伝えていません。大丈夫でしょうか？

Ａ　仲介業者は、調査の結果、暴力団が出入りする建物、自殺があった

　　建物などの場合、賃借しようとする相手方に、説明をする義務があり

　　ます。

　　これは、民法上『隠れたる瑕疵』にあたり最初から知っていれば借り

　　なかったと賃借人に主張された場合、（心理的な瑕疵）いずれにせよ

　　契約の解除、損害賠償請求されても仕方ない結果となるケースがあ

　　ります。

　　事実を伝えても、借りてくれる方を発掘せざるを得ないでしょう。

Ｑ　賃貸借契約を締結しましたが、入居日まで2週間ありました。

　　この2週間の間に、私の都合で、急遽引越しをすることがで

　　きなくなってしまいました。契約金等はすべて支払っている

　　のですが、返金してもらえないでしょうか？

Ａ　引越しができないということは、よほどの理由なのでしょうね

　　しかし、一旦賃貸借契約を成立した後には、原則的に、礼金

　　仲介料は返還できません。

　　敷金及び前家賃等は、返還してもらえるかと思います。

　　特に相手方の債務不履行による解除の場合でも、仲介報酬

　　は支払わなければならない判決も出ています。

　　なので、自己都合以外の相手方の債務不履行による場合には

　　その相手方に損害賠償請求するしかないでしょう。

　　契約時には、しっかりと内容を確認し、理解した上で調印すること

　　をお勧めします。

Ｑ消費者契約法により賃貸借契約条項が無効となる場合は？

Ａ消費者契約法は平成１３年４月１日から施行された法律です。

　目的は、事業者と消費者との情報の量、質や交渉力等の

　格差、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、または

　困惑した場合に契約の申込、承諾の意思表示を取り消す

　ことができ、消費者の利益を不当に害することとなる条項の

　全部または一部を無効とすることにより消費者の利益を図

　ろうとしています。

　では、事業者とはだれを指すのでしょうか？

　法人その他団体、事業のために契約の当事者となる個人

　アパート経営者はそれがサラリーマンの副業であっても事

　業者となります。

Ｑ賃貸借契約の規定は、当事者同士が合意すればなんでも

　有効なのでしょうか？

Ａ契約自由の原則というのがあります。賃貸借契約では諸条件を

　当事者同士が合意して契約すれば基本的にその規定に拘束さ

　れることになります。

　しかし、賃貸借契約では、通常賃貸人の方が経済的に強い立場

　を有しているため、賃借人はたとえ不利な条項でも、立場上、

　拒否することができず、合意せざるを得ない場合が少なくありませ

　ん。そこで借地借家法の規定に反する特約で賃借人に不利な

　条項は無効にするものと定められています。

　これを『強行規定』といいます。

Ｑ　賃貸借契約を締結するにあたり、公正証書で契約にしたほうが

　　貸主、借主にとって有利なのでしょうか？

Ａ　公正証書とは、公証人が証書として作成した文書のことです。

　　では、どんなときに公正証書にするのが望ましいのか？

　　まず、貸主から見た場合、

　　契約期間、賃料の額、支払方法、解除原因、敷金など

　　賃貸借契約の内容を明確にし、公的に証拠を残すことができ、

　　後の紛争、特に賃料の支払を怠ったときに契約を解除し、

　　明渡すことができるのあろうか？

　　公正証書に強制執行認諾の文が記載されたものを『執行証書』

　　とよばれ、裁判所に対して訴えを提起したり支払督促を求めたり

　　しなくとも公正証書をもとに直ちに強制執行ができるのです。

　　ただし、賃料の請求権しか認められません。

　　したがって、賃貸借契約の解除明渡しの強制執行まではできない。

　　借主から見た場合

　　公正証書にすることにより、法的に無効な契約条項は公証人によって

　　審査され除かれるので、無効な条項の契約を締結しなくてよいのです

　　がそもそも、いろいろ無効な条項があったとしても、法的に無効なもの

　　は無効なのです。

　　結局、公正証書契約の必要性は、賃貸借契約の場合、執行証書として

　　賃料は必ず支払っていただくことを目的にする以外は、あまり必要性を

　　感じませんね。

8月8日（土）友人の結婚式に出席してきました。表参道のアニヴェルセル

横浜の田舎にいると、表参道がとってもおしゃれで、ついつい、上を見上げ

てしまいます。

結婚式に出席することは、多いのですが、いつも感じることがあります。

特に花嫁とその両親　どんな思いで、この日まで一生懸命子供を育てて

きたのだろうと・・・・・

花嫁から親への感謝の気持ちを聞くたびに、

男（花婿）としては、その親から娘を妻として迎え幸せにする。

責任の重さを感じ、与えあい、許しあうことを誓いサインをしています。

神父さんが言っていました、本日のこの結婚式を期に今一度ご夫婦の

関係を見つめ直してくださいと

少し笑いが出ていましたが・・・・

いつまでもお幸せに。

なんだか、今年の夏は、今まで以上に、気候がおかしく感じませんか？

あるメディアでは、2013年には、ミニ氷河期がくるとも言ってました。

エコエコと騒がれている、日本、本当のエコとは、今の便利さを捨てること

なのでは、ないかとつくづく思う今日この頃です。

われわれの子孫が、この地球で暮らし続けるためには、どうしたら

先月、長野のおじの家に行ったときのこと、エアコンないんですね

でも自然の風が心地よかったこと。幼少の頃、エアコンなんてなかったこと

思い出しました。

日本中の、アスファルトはがして、土の道路にして緑を増やして、

もう元には、戻れないのかな～

地球上の人口は、増え続けもうすぐ爆発するらしい！！

出来ることから・・・・しかないか

なんだかむなしい。