昨日は、1日長男の野球に同行低学年（3年生以下）のチームで

ティーボールの試合を2試合観戦私は小学校5年生位まで、長野

で野球をやりましたが、あまり本格的にやったことはありません。

長男の所属は『山手メイツ』というチームで、昨日の試合で予選通過

何よりも子供たちが必死に球に食らいついて、試合をしている姿に感動。

野球にしろ、仕事にしろひとつの目標に向かって、突き進むこんな感動をいつも味わいたいものです。

ＥＲＡでは、毎年全国大会を開催しておりますが、今年はインフルエンザの猛威に中止となり、あらためてエリア別の表彰式を開催されました。当社も表彰されることになり、参加してまいりました。

Ｑ貸している部屋のガス器具の点検をする必要があり、

　入居者に通知しましたが、留守中は入るなと、拒否

　どうしたらよいでしょう？

Ａ賃貸人が建物に対して適切な保守行為をし、より長く

　使用収益できるようにすることは、当然の権利です。

　入居者（賃借人）は、賃貸人の修繕、保守点検を、認

　めて受け入れる義務があります。

　これを法律上　認容義務　というそうです。

　したがって、貸室の保存に必要な行為に関する場合に

　は、入居者（賃借人）は拒めません。

　判例でも、認容義務違反による契約解除を認めた

　ケースもあるようです。

Ｑ部屋を貸していますが、室内の設備の故障・修繕は、貸主がすべて

　行わなければいけないのでしょうか？

Ａ原則としては、建物の設備を含め賃料をいただいているわけですから

　通常の故障、損耗であれば、修繕してあげなくてはいけませんね。

　最近の設備のグレードは、かなり良いものがありますし、また良くなけ

　れば借り手がつきません。入居している方が快適に安心して生活できる

　物件は一つの商品です。この考えからすると当然ともいえます。

　しかし、借主の設備の使用方法のずさんさや、通常の使用方法の結果

　とは思えない毀損・損耗であれば、貸主が負担するまでもなく、壊した人

　が直しなさいということでしょうね。

　要は、貸主は、快適に生活できるお部屋を提供し、借主はそのお部屋を

　大切に使う！

Ｑ必要費とは？有益費とは？

Ａ必要費とは、建物の使用収益に必要な費用です。これを支出しないと

　通常の居住に差しさわりがあるような費用

　必要費は、賃貸人の負担とされ、賃借人が必要費を支出した場合

　直ちにこれを賃貸人に請求できるとされています。

　有益費とは、物の価値を高めるための費用。有益費を支出した場合に

　必要費のように直ちに請求はできませんが、明渡す時点で、その価値が

　増加した金額を請求できます。

　上記のように民法上は、判断されるようですが、お互いの取り決め（契約書）

　の内容がどうなのかも注意が必要です。

Ｑ今借りている部屋はとても良い部屋で、気に入っているのですが

　上の階の人の生活音（排水の流れる音、スリッパで歩く音、どしどし

　歩く音、）などなど、夜の11時頃にうるさく寝つきません。

　大家さんに言いましたが、治る気配がありません。どうしたら？

Ａ上の階の方が、どのような人か分かりませんが、明らかに、あなたとは

　生活のリズムが違いますね！

　ベストなのは、怖がらずに上の階の住人と話し合いにより、解決策を

　考えてはいかがでしょう。

　もし、話し合いがつかないような、相手方だとすれば、引っ越してしまっ

　た方が、精神的にもよいかも知れませんね。

Ｑ賃貸しているアパートの住人から、他の部屋に入居した人の人数が

　多いことを聞きました。契約上は2人だったはずですが、この場合

　はどのようにしたらよいのでしょう？音の問題があるようです。

Ａ予定以上に多数入居していることがある場合、他の入居者の迷惑

　建物の傷み、等問題があるうえ、契約者が不在になった場合でも

　その他の人が使用することによる問題がはっせいする可能性も

　考えられます。事実を確認したうえで、契約者に是正するよう

　催促しましょう。賃借人が賃貸借契約上の信頼関係を破壊する

　行為を行った場合には、契約解除に踏み切ることも必要かと

　思われます。

Ｑ　入居した賃借人が暴力団員であることを知りました。

　　怖いので、明け渡しを請求したいのですが、どうしたら

　　良いか教えてください。

Ａ暴力団員とはいえ、個人的に住宅として生活を送っているので

　あれば、怖いでしょうが、契約解除・明け渡し請求は難しい

　ですね。

　暴力団員ではないかどうかを本人に契約時確認したが、

　そうではないといったとしても、これをもとに、契約の錯誤無効

　詐欺取り消しなどの主張もよほど特段の事由がない限り、

　認められるケースも少ないようです。

　しかし、やはり将来問題が発生した場合、周りへの影響と

　賃貸物件の評価が下がってしまう場合もあるでしょう。

　今後の対策としては、暴力団事務所としての使用はないか？

　暴力団員等の不特定多数の出入りはないか？

　室内外の改装はないか？（ＴＶカメラの設置など）

　用法違反等の契約違反行為はないか？賃料等の滞納はないか？

　などまめにチェックしあれば、内容証明・配達証明等で警告

　改善がなければ契約解除・明け渡しを求めましょう。

Ｑ賃借人に対し、連絡を取りたく訪問してもいつも不在で、

　手紙を書いても返答なし、大切な連絡もできず困っています。

　このような賃借人の場合、契約を解除して明け渡してもらう

　ことってできないのでしょうか？

Ａ基本的に、賃借人の義務として賃料の支払い、用法、建物の保管

　また貸しをしないことです。しかし、賃貸人との信頼関係も大切な

　ひとつ。

　ですので、賃借人が無断で長期にわたり不在であったり、賃料の

　増額協議の拒否であったり不誠実で協調性を欠く場合に、総合的

　判断して、信頼関係の破壊とみなした判例もあるようです。

Ｑテレビでも以前見たことがありますが、（汚ギャル？）

　本当にいるんですね。部屋の中いっぱいにゴミを貯め

　あわや天井につきそうなくらい・・・・・

　どの様に対処するのが良いでしょうか？

Ａ民法は、自己の財産におけるのと同一の注意義務

　善良なる管理者の注意義務

　を定めています。

　まずは、入居者に是正するよう｢催告｣しましょう。

　契約解除の場合は、原則賃貸借契約当事者間の信頼関係

　が破壊する程度がどのくらいかが問われるようです。

Ｑ賃借人が無断で建物の外部に看板を設置しました。

　取り外させようと思いますができるでしょうか？

Ａ取り外させることはできます。しかし、店舗事務所の場合

　看板の設置は必須の場合が、あるでしょうね。

　法的には、特に規定がなければ、賃借人は、建物内部だけしか

　利用する権利はないのですから・・・・撤去するよう請求は

　できるでしょう。

　建物の外観を損ねないように、店舗ビルの場合など統一した

　ルールなど規定を作成しておくことをお勧めします。