Ｑ部屋を貸していますが、室内の設備の故障・修繕は、貸主がすべて

　行わなければいけないのでしょうか？

Ａ原則としては、建物の設備を含め賃料をいただいているわけですから

　通常の故障、損耗であれば、修繕してあげなくてはいけませんね。

　最近の設備のグレードは、かなり良いものがありますし、また良くなけ

　れば借り手がつきません。入居している方が快適に安心して生活できる

　物件は一つの商品です。この考えからすると当然ともいえます。

　しかし、借主の設備の使用方法のずさんさや、通常の使用方法の結果

　とは思えない毀損・損耗であれば、貸主が負担するまでもなく、壊した人

　が直しなさいということでしょうね。

　要は、貸主は、快適に生活できるお部屋を提供し、借主はそのお部屋を

　大切に使う！

Ｑ　現在借りている土地の所有者から地代の値上げ

　　を言われましたが、算定基準があいまいで、どうも

　　釈然としません。固定資産税等の税額の3倍

　　が基準と言っていますが、本当かどうか分かりません。

　　土地の評価証明取得し確認したいのですが、

　　借地人が評価証明を取得することは、できますか？

Ａ　できます。

　　平成１５年４月１日からできるようになったのです。

　　基本的に、使用収益の対象となる土地（底地）に関し、

　　取得できます。

　　取得する際以下の書類を用意しましょう。

　　賃貸借契約書、または登記事項証明書

　　（借地権登記ある場合）

　　本人の確認できるもの

　　（免許証・住民基本台帳カード、健康保険証）

　　これで確認できますね。

Ｑ　借地上の建物を取り壊し、駐車場として運用しようと

　　考えています。

　　地主には、連絡した方が良いでしょうか？

Ａ　土地所有者との賃貸借契約書（借地契約）の内容は、

　　たぶん普通建物所有、非堅固建物、堅固建物の所有目的

　　になっているはず。

　　そーなると、ちょっと問題がありますね。

　　何が問題か？

　　建物所有を目的としない土地の賃貸借・地上権の設定は

　　借地借家法の適用がない。とされますので、

　　借りている土地は、土地所有者に、返せといわれると、

　　弱い立場に・・・・・

　　今後どのようにしたら、ベストか？ぜひ一度ご相談にお越し

　　ください。

　　岩崎　　

Q 将来自分で事業をする目的で、事業用に適する土地を所有してます

　　が、　12年後位に自分で使えればよいので、それまで賃貸しておこう

　　と考えてます。　どのように貸せば良いでしょうか？

Ａ　ご質問の土地の有効利用の方法は、いくつか思いつくことが

　　ありますが、　まず、適する業種の選定により、

　　事業用定期借地権を活用したご契約が適切だと考えます。

　　この事業用定期借地権は、期間10年以上50年未満の契約

　　に有効で、期間満了で、契約消滅し、建物買取請求もできない。

　　というものです。したがって、12年の契約を締結することにより、

　　この12年間の土地の運用もしっかりでき　12年後はあなた

　　の手元に土地が戻り、ご自身のビジネスを開始できるなんて

　　素晴らしいではありませんか。

　　そうそう契約は、公正証書契約にしてくださいね。

　　そんな土地をご所有であれば、ご相談ください。利用したい

　　企業をご紹介させていただきます。

　　岩崎

Ｑ　定期借地権について教えてください。

Ａ　平成４年８月に新借地借家法ガ施行されたました

　　この新法にもとづいて、地主が安心して借地を提供

　　する環境を整備し、住宅宅地の供給を目的として

　　生まれました。

　　定期借地権とは、

　　50年以上の期間を定めて、契約した場合において、

　　更新がないこと、建物の再築による期間の延長が

　　ないこと、期間満了時に借地人は、地主に対し建物

　　の買取を請求しない特約は有効

　　要は、将来土地は、戻ってくるという契約になります。

　　この契約を締結するときは、公正証書等書面で、しな

　　ければなりません。

　　このような性質の契約なので、旧借地権と比較すると、

　　地主のメリットは大きいですね。

　　うまく活用することで、土地を生かすことも、大いに

　　可能　　で　　す　。

　　借地については、奥が深いので、徐々にアップします。

Q　；私の父親が借りている借地の地主さんが、

　　　底地を買わないかと相談があった。

　　　こんなチャンスは、めったにないので、

　　　父親に買い取るよう話をしたが、年齢的に

　　　難しいので、子供である私が、底地を買うこと

　　　になりました。注意しなければいけないことが

　　　ありますか

A　；子供のあなたが、地主になるということですね。

　　　まぁ一般的には、父親から地代は、貰わないと

　　　思いますので、貰わないことを前提にお話しします。

　　　まず税務上の問題が、発生するでしょう。

　　　税務上の問題とは...贈与とみなされるか否か

　　　贈与なんてしてないといっても、そのままに

　　　しておくと、税務署に認定される可能性があります。

　　　認定されないためには、税務署に対し、

　　　『借地権の地位に変更がない旨の申出書』を連名で

　　　出しておきましょう。

　　　詳しくは、税務署で、確認　確認！！

　　　岩崎

Ｑ・借地上の建物が火災で燃えてしまいました。

　　完全に滅失してしまった場合、地主に土地を返還し

　　なければいけないのでしょうか？

Ａ・借地契約において建物が火災などで滅失しても、

　　借地契約は消滅しません。したがって、借地人

　　は、建物を再度新築することができます。ただし、

　　無断増改築禁止の特約がある場合には、地主

　　の承諾が必要となります。

　　例えば、建物が滅失したので、地主が無断で、

　　第三者に土地を賃貸してしまった場合どうなるか

　　借地権の対抗力は、建物滅失により登記による

　　対抗力はなくなりますが、借地上に一定の掲示

　　をすることにより、建物滅失後2年間に限り第三者

　　に対抗することができるのです。

Ａ地代は、土地の使用収益の対価として支払う義務がありますが、

　いったいどのように決まるのでしょう。

　ここでは、昔から土地を借りている（いわゆる継続地代）の算定

　方法を考えます。

　基礎となるものは、そう　土地の固定資産税・都市計画税額、

　毎年１月１日時点の土地所有名義人に対し、４月初旬ごろ納付書

　が送られてくるのですが、この固定資産税等の額を基準に、土地

　価格の変動、経済情勢の変動などを考慮して、適正地代を算出

　するのが、一般的です。

　さて、土地の状況により様々ですが、多くは、以下のように計算されています。

　年間固定資産税等の額×（３～５）÷12か月＝月額地代

Ｑ　土地を私名義で借りていますが、地主の承諾を得て、居住用の建物を

　　建て、子供の名義で登記しました。その後、地主から土地を買った方

　　から、土地の明け渡しの要求がありました。

　　明け渡さなければならないのでしょうか？

Ａ　借地上の建物登記があれば、借地権をもって第三者に対抗できます。

　　しかし借地人の名義でない場合には、第三者に賃借権をもって対抗

　　できないという判例があります。

　　このような、ご相談をよく受けるのですが、基本的には、借地契約の

　　名義の方のお名前で、建物登記をされることをおすすめします。

　　ただし、表示登記でもよいです。

　　また、相続が発生した場合も、相続登記をしましょう。

　　後で面倒なことにならないためにも・・・

    By iwasaki

A；更新料の支払義務　借地契約書に更新料の支払わなければならない。

　　と記載してありますか　　法的には、更新料の規定はありません。

　　したがって払いたくない。という方も多いのですが、

　　更新料の支払をしない場合、更新契約の締結はしてもらえないことに

　　なるでしょう。

　　ただし法廷更新されたこととなります。

　　また、更新料の支払が、更新後の借地契約の重要な要素であり、

　　地主さんと借地人さんの信頼関係を、維持する基盤となる場合には、

　　支払わないために契約の解除原因となりうる。

　　なんて判例もあるようですし・・・

　　だからといって、法外な更新料は、相談してみることも必要

　　ですよね。

　　更新料は、一般的に借地権価格×10％が相場になっている

　　地域が多いようです。

　　更新料は、地主さんにとっても唯一所有の土地の運用という

　　観点では、必要不可欠なものであるのもとも考えられます。

　　どうか良い話し合いができることを、お祈りします。

　　こんなご相談もより詳しくご説明できますので、

　　お気軽にお問い合わせください。

　　財産ドック　横浜中センター　主任相談員でもある岩嵜恵一郎でした。

A；借地権を売却する場合には、地主の承諾が必要になります。　　
   地主さんとの土地賃貸借契約書をお持ちのことと思いますが、契約書の条項に

 『賃借地内に建設又は存在する建物は総て乙名義で遅滞なく公簿に登記される　ことを要し、乙は甲の書面による承諾なく次の行為をしてはならない。
 2.本件土地賃借権の全部又は一部を第三者に譲渡し、または転貸すること、あ　るいは名義の如何に係らず本件土地の全部又は一部につきその占有を第三者に移転すること。
 3.本件土地上の建物を担保に供すること。
 4.本件土地上の建物を増築し、又は改築すること。』なんていう条項があります。
 
ご存知ですか

そうなんです。勝手に譲渡（売却）したり転貸（又貸し）したりはできないのが、
借地権なんですね。

譲渡（売却）承諾が必要となると地主さんは、承諾する場合には、譲渡
承諾料として、円お支払ください。となりますが、この承諾料はい
ったいどのくらいなのでしょうか

一般的には、借地権価格×10％ほど必要になることが多いようです。

もし承諾してもらえない場合には、裁判所から地主に代わる承諾を得る
ことで、譲渡（売却）できます。
いろいろなケースがありますので、もしも困ったら、ご相談ください。

    　　岩嵜まで 

A.借地権者が所有する建物を建替えたり、売却したりする場合には、基本的に土地所有者（地主）の承諾が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借地・借家法は大正時代に制定され、平成4年には、新借地・借家法が施行されておりますが、新法の前のものを旧法として、取り扱っています。新法施行前に土地賃貸借契約をされているものは新法施行後も旧法として取り扱われています。旧法と新法の違いは、後日掲載しますが、このQ.の建物を建替えようとする場合には、地主に対しどのような建物を建築したいのか？を報告すると共に、建替えの承諾をお願いします。

ここで質問です。　　その建物は、木造ですか？鉄筋コンクリートですか？土地賃貸借契約の中に、土地の使用目的は、なんと記載されていますか？

非堅固な建物（木造・軽量鉄骨等）堅固な建物（SRC・RC等）　　この建物の構造によって、契約期間の違いがあるのが、旧法の借地権、非堅固の建物20年以上堅固建物の場合30年以上の契約期間としています。

新築する建物を非堅固建物から堅固建物にする場合には、条件変更の承諾も必要になるのですが、ご質問の建物は、非堅固建物（木造・軽量鉄骨造）と仮定しましょう。この建て替えを地主さんから承諾してもらうためには、一般的に、更地価格の3％～5％の承諾料が必要といわれています。もちろん借地人さんと地主さんとの長年の付き合い方で、変わるかもしれませんが・・・・・・そして、もう一つ銀行の融資を受ける場合には、これも金融機関から「地主の承諾書｣を差し入れてくれといわれます。これがくせもの、実印と印鑑証明書添付　なかなか地主さんとしては、抵抗があるんですね。また、地主さんが、どうしても建て替えを承諾してくれない場合もありますが、もちろん借地人さんと地主さんとの長年の付き合い方で、変わるかもしれませんが・・・・・・、こんな場合には、いつでもご相談ください。ともかく、人間関係が大切だな～　　法律を知ることも、両者にとって大事ですが　その上で、よく話し合いができる環境も必要・・・・・・・。だな～と思います。