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いわさき不動産な日々

Q賃貸物件の設備の修繕

Q部屋を貸していますが、室内の設備の故障・修繕は、貸主がすべて

 行わなければいけないのでしょうか?

A原則としては、建物の設備を含め賃料をいただいているわけですから

 通常の故障、損耗であれば、修繕してあげなくてはいけませんね。

 最近の設備のグレードは、かなり良いものがありますし、また良くなけ

 れば借り手がつきません。入居している方が快適に安心して生活できる

 物件は一つの商品です。この考えからすると当然ともいえます。

 しかし、借主の設備の使用方法のずさんさや、通常の使用方法の結果

 とは思えない毀損・損耗であれば、貸主が負担するまでもなく、壊した人

 が直しなさいということでしょうね。

 要は、貸主は、快適に生活できるお部屋を提供し、借主はそのお部屋を

 大切に使う!

Q 借りている土地の評価証明の取得

Q 現在借りている土地の所有者から地代の値上げ

  を言われましたが、算定基準があいまいで、どうも

  釈然としません。固定資産税等の税額の3倍

  が基準と言っていますが、本当かどうか分かりません。

  土地の評価証明取得し確認したいのですが、

  借地人が評価証明を取得することは、できますか?

A できます。

  平成15年4月1日からできるようになったのです。

  基本的に、使用収益の対象となる土地(底地)に関し、

  取得できます。

  取得する際以下の書類を用意しましょう。

  賃貸借契約書、または登記事項証明書

  (借地権登記ある場合)

  本人の確認できるもの

  (免許証・住民基本台帳カード、健康保険証)

  これで確認できますね。

 

 

Q 借地上の建物を取り壊し、駐車場として運用?

Q 借地上の建物を取り壊し、駐車場として運用しようと

  考えています。icon:caricon:caricon:caricon:car

  地主には、連絡した方が良いでしょうか?

 

A 土地所有者との賃貸借契約書(借地契約)の内容は、

  たぶん普通建物所有、非堅固建物、堅固建物の所有目的

  になっているはず。

  そーなると、ちょっと問題がありますね。

  何が問題か?

  建物所有を目的としない土地の賃貸借・地上権の設定は

  借地借家法の適用がない。とされますので、

  借りている土地は、土地所有者に、返せといわれると、

  弱い立場に・・・・・

  今後どのようにしたら、ベストか?ぜひ一度ご相談にお越し

  ください。

icon:telephone2  岩崎  

Q 定期借地権Vol.2

Q 将来自分で事業をする目的で、事業用に適する土地を所有してます

  が、 12年後位に自分で使えればよいので、それまで賃貸しておこう

  と考えてます。 どのように貸せば良いでしょうか?

 

A ご質問の土地の有効利用の方法は、いくつか思いつくことが

  ありますが、 まず、適する業種の選定により、

  事業用定期借地権を活用したご契約が適切だと考えます。

  この事業用定期借地権は、期間10年以上50年未満の契約

  に有効で、期間満了で、契約消滅し、建物買取請求もできない。

  というものです。したがって、12年の契約を締結することにより、

  この12年間の土地の運用もしっかりでき 12年後はあなた

  の手元に土地が戻り、ご自身のビジネスを開始できるなんて

  素晴らしいではありませんか。

  そうそう契約は、公正証書契約にしてくださいね。

  そんな土地をご所有であれば、ご相談ください。利用したい

  企業をご紹介させていただきます。

  岩崎

Q 定期借地権について

Q 定期借地権について教えてください。

 

A 平成4年8月に新借地借家法ガ施行されたました

  この新法にもとづいて、地主が安心して借地を提供

  する環境を整備し、住宅宅地の供給を目的として

  生まれました。

  定期借地権とは、

  50年以上の期間を定めて、契約した場合において、

  更新がないこと、建物の再築による期間の延長が

  ないこと、期間満了時に借地人は、地主に対し建物

  の買取を請求しない特約は有効

  要は、将来土地は、戻ってくるという契約になります。

  この契約を締結するときは、公正証書等書面で、しな

  ければなりません。

  

  このような性質の契約なので、旧借地権と比較すると、

  地主のメリットは大きいですね。

  うまく活用することで、土地を生かすことも、大いに

  可能  で  す 。

  借地については、奥が深いので、徐々にアップします。

  

  

  

  

 

Q 親が借りている借地の土地を子供が買い取った場合。

Q ;私の父親が借りている借地の地主さんが、

   底地を買わないかと相談があった。

   こんなチャンスは、めったにないので、

   父親に買い取るよう話をしたが、年齢的に

   難しいので、子供である私が、底地を買うこと

   になりました。注意しなければいけないことが

   ありますかicon:sign02

A ;子供のあなたが、地主になるということですね。

   まぁ一般的には、父親から地代は、貰わないと

   思いますので、貰わないことを前提にお話しします。

   icon:w_arrowまず税務上の問題が、発生するでしょう。

   税務上の問題とは...贈与とみなされるか否か

   贈与なんてしてないといっても、そのままに

   しておくと、税務署に認定される可能性があります。icon:down

   認定されないためには、税務署に対し、

   『借地権の地位に変更がない旨の申出書』を連名で

   出しておきましょう。icon:dash

   

   詳しくは、税務署で、確認 確認!!icon:clover2

   岩崎

Q・借地上の建物の滅失と借地権

Q・借地上の建物が火災で燃えてしまいました。

  完全に滅失してしまった場合、地主に土地を返還し

  なければいけないのでしょうか?icon:w_cry

 

A・借地契約において建物が火災などで滅失しても、

  借地契約は消滅しません。したがって、借地人

  は、建物を再度新築することができます。ただし、

  無断増改築禁止の特約がある場合には、地主

  の承諾が必要となります。icon:w_razz

  例えば、建物が滅失したので、地主が無断で、

  第三者に土地を賃貸してしまった場合どうなるかicon:w_twisted

  借地権の対抗力は、建物滅失により登記による

  対抗力はなくなりますが、借地上に一定の掲示

  をすることにより、建物滅失後2年間に限り第三者

  に対抗することができるのです。icon:w_wink

 

Q 借地の地代は、どのように決まるのですか?

A地代は、土地の使用収益の対価として支払う義務がありますが、

 いったいどのように決まるのでしょう。

 ここでは、昔から土地を借りている(いわゆる継続地代)の算定

 方法を考えます。

 基礎となるものは、そう 土地の固定資産税・都市計画税額、

 毎年1月1日時点の土地所有名義人に対し、4月初旬ごろ納付書

 が送られてくるのですが、この固定資産税等の額を基準に、土地

 価格の変動、経済情勢の変動などを考慮して、適正地代を算出

 するのが、一般的です。

 さて、土地の状況により様々ですが、多くは、以下のように計算されています。

 

 年間固定資産税等の額×(3~5)÷12か月=月額地代

 

Q 借地権の対抗要件

 土地を私名義で借りていますが、地主の承諾を得て、居住用の建物を

  建て、子供の名義で登記しました。その後、地主から土地を買った方

  から、土地の明け渡しの要求がありました。

  明け渡さなければならないのでしょうか?icon:w_twistedicon:w_twistedicon:w_twisted

 

 借地上の建物登記があれば、借地権をもって第三者に対抗できます。

  しかし借地人の名義でない場合には、第三者に賃借権をもって対抗

  できないという判例があります。icon:w_cryicon:w_cryicon:w_cry

  このような、ご相談をよく受けるのですが、基本的には、借地契約の

  名義の方のお名前で、建物登記をされることをおすすめします。

  ただし、表示登記でもよいです。

  また、相続が発生した場合も、相続登記をしましょう。

  後で面倒なことにならないためにも・・・

  icon:hand04

    By iwasaki

Q 借地の更新料払わねばならんのでしょうか?

A;更新料の支払義務 借地契約書に更新料の支払わなければならない。

  と記載してありますかicon:sign02  法的には、更新料の規定はありません。

  したがって払いたくない。という方も多いのですが、

  更新料の支払をしない場合、更新契約の締結はしてもらえないことに

  なるでしょう。icon:down

  ただし法廷更新されたこととなります。icon:up

  また、更新料の支払が、更新後の借地契約の重要な要素であり、

  地主さんと借地人さんの信頼関係を、維持する基盤となる場合には、

  支払わないために契約の解除原因となりうる。

  なんて判例もあるようですし・・・

  だからといって、法外な更新料icon:yenは、相談してみることも必要

  ですよね。

  更新料は、一般的に借地権価格×10%が相場になっている

  地域が多いようです。

  更新料は、地主さんにとっても唯一所有の土地の運用という

  観点では、必要不可欠なものであるのもとも考えられます。

  どうか良い話し合いができることを、お祈りします。icon:fuji

  

 

  こんなご相談もより詳しくご説明できますので、

  お気軽にお問い合わせください。

  財産ドック 横浜中センター 主任相談員でもある岩嵜恵一郎でした。

 

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