Ｑ貸している部屋のガス器具の点検をする必要があり、

　入居者に通知しましたが、留守中は入るなと、拒否

　どうしたらよいでしょう？

Ａ賃貸人が建物に対して適切な保守行為をし、より長く

　使用収益できるようにすることは、当然の権利です。

　入居者（賃借人）は、賃貸人の修繕、保守点検を、認

　めて受け入れる義務があります。

　これを法律上　認容義務　というそうです。

　したがって、貸室の保存に必要な行為に関する場合に

　は、入居者（賃借人）は拒めません。

　判例でも、認容義務違反による契約解除を認めた

　ケースもあるようです。

Ｑ必要費とは？有益費とは？

Ａ必要費とは、建物の使用収益に必要な費用です。これを支出しないと

　通常の居住に差しさわりがあるような費用

　必要費は、賃貸人の負担とされ、賃借人が必要費を支出した場合

　直ちにこれを賃貸人に請求できるとされています。

　有益費とは、物の価値を高めるための費用。有益費を支出した場合に

　必要費のように直ちに請求はできませんが、明渡す時点で、その価値が

　増加した金額を請求できます。

　上記のように民法上は、判断されるようですが、お互いの取り決め（契約書）

　の内容がどうなのかも注意が必要です。

Ｑ今借りている部屋はとても良い部屋で、気に入っているのですが

　上の階の人の生活音（排水の流れる音、スリッパで歩く音、どしどし

　歩く音、）などなど、夜の11時頃にうるさく寝つきません。

　大家さんに言いましたが、治る気配がありません。どうしたら？

Ａ上の階の方が、どのような人か分かりませんが、明らかに、あなたとは

　生活のリズムが違いますね！

　ベストなのは、怖がらずに上の階の住人と話し合いにより、解決策を

　考えてはいかがでしょう。

　もし、話し合いがつかないような、相手方だとすれば、引っ越してしまっ

　た方が、精神的にもよいかも知れませんね。

Ｑ賃貸しているアパートの住人から、他の部屋に入居した人の人数が

　多いことを聞きました。契約上は2人だったはずですが、この場合

　はどのようにしたらよいのでしょう？音の問題があるようです。

Ａ予定以上に多数入居していることがある場合、他の入居者の迷惑

　建物の傷み、等問題があるうえ、契約者が不在になった場合でも

　その他の人が使用することによる問題がはっせいする可能性も

　考えられます。事実を確認したうえで、契約者に是正するよう

　催促しましょう。賃借人が賃貸借契約上の信頼関係を破壊する

　行為を行った場合には、契約解除に踏み切ることも必要かと

　思われます。

Ｑ　入居した賃借人が暴力団員であることを知りました。

　　怖いので、明け渡しを請求したいのですが、どうしたら

　　良いか教えてください。

Ａ暴力団員とはいえ、個人的に住宅として生活を送っているので

　あれば、怖いでしょうが、契約解除・明け渡し請求は難しい

　ですね。

　暴力団員ではないかどうかを本人に契約時確認したが、

　そうではないといったとしても、これをもとに、契約の錯誤無効

　詐欺取り消しなどの主張もよほど特段の事由がない限り、

　認められるケースも少ないようです。

　しかし、やはり将来問題が発生した場合、周りへの影響と

　賃貸物件の評価が下がってしまう場合もあるでしょう。

　今後の対策としては、暴力団事務所としての使用はないか？

　暴力団員等の不特定多数の出入りはないか？

　室内外の改装はないか？（ＴＶカメラの設置など）

　用法違反等の契約違反行為はないか？賃料等の滞納はないか？

　などまめにチェックしあれば、内容証明・配達証明等で警告

　改善がなければ契約解除・明け渡しを求めましょう。

Ｑ賃借人に対し、連絡を取りたく訪問してもいつも不在で、

　手紙を書いても返答なし、大切な連絡もできず困っています。

　このような賃借人の場合、契約を解除して明け渡してもらう

　ことってできないのでしょうか？

Ａ基本的に、賃借人の義務として賃料の支払い、用法、建物の保管

　また貸しをしないことです。しかし、賃貸人との信頼関係も大切な

　ひとつ。

　ですので、賃借人が無断で長期にわたり不在であったり、賃料の

　増額協議の拒否であったり不誠実で協調性を欠く場合に、総合的

　判断して、信頼関係の破壊とみなした判例もあるようです。

Ｑテレビでも以前見たことがありますが、（汚ギャル？）

　本当にいるんですね。部屋の中いっぱいにゴミを貯め

　あわや天井につきそうなくらい・・・・・

　どの様に対処するのが良いでしょうか？

Ａ民法は、自己の財産におけるのと同一の注意義務

　善良なる管理者の注意義務

　を定めています。

　まずは、入居者に是正するよう｢催告｣しましょう。

　契約解除の場合は、原則賃貸借契約当事者間の信頼関係

　が破壊する程度がどのくらいかが問われるようです。

Ｑ賃借人が無断で建物の外部に看板を設置しました。

　取り外させようと思いますができるでしょうか？

Ａ取り外させることはできます。しかし、店舗事務所の場合

　看板の設置は必須の場合が、あるでしょうね。

　法的には、特に規定がなければ、賃借人は、建物内部だけしか

　利用する権利はないのですから・・・・撤去するよう請求は

　できるでしょう。

　建物の外観を損ねないように、店舗ビルの場合など統一した

　ルールなど規定を作成しておくことをお勧めします。

ＱＫ氏と店舗賃貸借契約を締結しましたが、実際店舗を

　使用営業しているのは　Ｇ氏です。

　確認すると営業委託契約を締結しているので、転貸借

　契約ではないと主張しておりました。

　どう考えれば、よいのでしょう？

Ａ原則としては、営業委託契約と賃貸借契約とは別のも

　のになると思います。

　しかし、判例では、営業委託契約を実質は、賃貸借と

　みなされ借地借家法が適用され無断転貸とされたもの

　が多いようです。

　経営権の実態がどうなのか？が問題になるのではな

　いでしょうか。

Ｑ契約したときの入居者と違う見知らぬ人が留守番とか親戚と

　かで、生活しています。どうしたらよいのでしょう？

Ａ転貸ということですが、上記Ｑは転貸『又貸し』にあたるかどうかの

　判断が分かれますね。

　一時的に賃借人が留守の場合の留守番であったりした場合では

　転貸に当たらない場合があります。

　貸主と借主とは、状況の変化を話しあうことがあれば

　あまり揉め事にはならないのではないでしょうか？

　第三者が賃借人に金銭を支払っている場合など転貸でしょうね

　この場合には、無断転貸で、契約の解除ですよね。

Ｑ　法人と賃貸借契約を締結しました。その後、役員が入れ替わり

　　株式も第三者に変わってしまいましたこの場合、なにか手続きを

　　しておいた方が良いでしょうか？

Ａ　ひと口に法人と言っても大企業もあり個人企業てきなものもあり

　　難しい問題です。

　　この役員の入れ替えにより、無断譲渡、転貸を肯定したした判例

　　と否定した判例があります。

　　ただ、変更した旨の届け出をしてもらう必要はあるのではないでし

　　ょうか。その法人の代表者との人間関係で、賃貸していた場合は、

　　その後の信頼関係を築くことができるかどうか不安でしょう。

　　賃貸人と賃借人の信頼関係が悪化しないように気をつけましょう。

Ｑ賃借人の妻は、賃借人の時間がとれないということで

　賃借人の代わりに家賃を支払い、更新の手続き等を賃借

　人の名義で行っていますが、有効？

Ａ民法には、日常家事債務といって、夫婦関係にある者の一方が

　日常の家事に関連して第三者と法律行為を行った場合には、

　他方はそれによって生じた債務について、連帯責任を負うことが

　定められています。

　賃貸借の関係上では、家賃の支払い、賃料値上げの合意、

　契約の更新、これらは、日常家事債務として夫に効力が生じる

　でしょう。

　しかし、夫婦の状態があまりよろしくないときには、いろいろ問題が

　発生する可能性を秘めています。

Ｑ賃貸借契約を締結する予定で準備していましたが、ぎりぎりに

　なって、契約の取りやめとなってしまいました。相手方に損害

　賠償請求できないものなのでしょうか？

Ａ何事によらず、ぎりぎりになってキャンセルが発生するという

　ことは、関係者に相当な迷惑をかけることになるでしょう。

　法律上は、契約締結上の過失として、不法行為責任の理由

　となることもあります。信義則上、互いに信頼を裏切らないよう

　な行動を心がけましょう。

Ｑ　今まで住んでいたマンションを賃貸する予定ですが、このマンション内

　　には暴力団事務所があります。また先日、飛び降り自殺がありました。

　　このことをいうと借り手がつかないと思いますので、依頼した仲介会社

　　には伝えていません。大丈夫でしょうか？

Ａ　仲介業者は、調査の結果、暴力団が出入りする建物、自殺があった

　　建物などの場合、賃借しようとする相手方に、説明をする義務があり

　　ます。

　　これは、民法上『隠れたる瑕疵』にあたり最初から知っていれば借り

　　なかったと賃借人に主張された場合、（心理的な瑕疵）いずれにせよ

　　契約の解除、損害賠償請求されても仕方ない結果となるケースがあ

　　ります。

　　事実を伝えても、借りてくれる方を発掘せざるを得ないでしょう。

Ｑ　賃貸借契約を締結しましたが、入居日まで2週間ありました。

　　この2週間の間に、私の都合で、急遽引越しをすることがで

　　きなくなってしまいました。契約金等はすべて支払っている

　　のですが、返金してもらえないでしょうか？

Ａ　引越しができないということは、よほどの理由なのでしょうね

　　しかし、一旦賃貸借契約を成立した後には、原則的に、礼金

　　仲介料は返還できません。

　　敷金及び前家賃等は、返還してもらえるかと思います。

　　特に相手方の債務不履行による解除の場合でも、仲介報酬

　　は支払わなければならない判決も出ています。

　　なので、自己都合以外の相手方の債務不履行による場合には

　　その相手方に損害賠償請求するしかないでしょう。

　　契約時には、しっかりと内容を確認し、理解した上で調印すること

　　をお勧めします。

Ｑ消費者契約法により賃貸借契約条項が無効となる場合は？

Ａ消費者契約法は平成１３年４月１日から施行された法律です。

　目的は、事業者と消費者との情報の量、質や交渉力等の

　格差、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、または

　困惑した場合に契約の申込、承諾の意思表示を取り消す

　ことができ、消費者の利益を不当に害することとなる条項の

　全部または一部を無効とすることにより消費者の利益を図

　ろうとしています。

　では、事業者とはだれを指すのでしょうか？

　法人その他団体、事業のために契約の当事者となる個人

　アパート経営者はそれがサラリーマンの副業であっても事

　業者となります。

Ｑ賃貸借契約の規定は、当事者同士が合意すればなんでも

　有効なのでしょうか？

Ａ契約自由の原則というのがあります。賃貸借契約では諸条件を

　当事者同士が合意して契約すれば基本的にその規定に拘束さ

　れることになります。

　しかし、賃貸借契約では、通常賃貸人の方が経済的に強い立場

　を有しているため、賃借人はたとえ不利な条項でも、立場上、

　拒否することができず、合意せざるを得ない場合が少なくありませ

　ん。そこで借地借家法の規定に反する特約で賃借人に不利な

　条項は無効にするものと定められています。

　これを『強行規定』といいます。

Ｑ　賃貸借契約を締結するにあたり、公正証書で契約にしたほうが

　　貸主、借主にとって有利なのでしょうか？

Ａ　公正証書とは、公証人が証書として作成した文書のことです。

　　では、どんなときに公正証書にするのが望ましいのか？

　　まず、貸主から見た場合、

　　契約期間、賃料の額、支払方法、解除原因、敷金など

　　賃貸借契約の内容を明確にし、公的に証拠を残すことができ、

　　後の紛争、特に賃料の支払を怠ったときに契約を解除し、

　　明渡すことができるのあろうか？

　　公正証書に強制執行認諾の文が記載されたものを『執行証書』

　　とよばれ、裁判所に対して訴えを提起したり支払督促を求めたり

　　しなくとも公正証書をもとに直ちに強制執行ができるのです。

　　ただし、賃料の請求権しか認められません。

　　したがって、賃貸借契約の解除明渡しの強制執行まではできない。

　　借主から見た場合

　　公正証書にすることにより、法的に無効な契約条項は公証人によって

　　審査され除かれるので、無効な条項の契約を締結しなくてよいのです

　　がそもそも、いろいろ無効な条項があったとしても、法的に無効なもの

　　は無効なのです。

　　結局、公正証書契約の必要性は、賃貸借契約の場合、執行証書として

　　賃料は必ず支払っていただくことを目的にする以外は、あまり必要性を

　　感じませんね。

Ｑ　外国籍の人が、私のアパートに入居申込みをされてきました。

　　生活習慣も違うし、なんとなく怖い気がするのですが、大丈夫！？

Ａ　外国籍の人といっても、いろいろな国の方が、日本に来られて

　　いるか、もしくは日本で永住権を取得し生活している人もいます

　　もちろん不法滞在者もいるでしょう。でもすべての外国の人を

　　怖いだけで決めつけてしまうのは、いかがなものかと、思います。

　　今後の日本を考えると、世界的には、人口が増え続けている。

　　日本は、人口が減っている。当然、外国の人は日本にもっと

　　来てもらわなければ、日本は成り立たなくなってしまうでしょう。

　　今から、外国の方の日本生活を支援することが必要不可欠です。

　　怖がらずに、外国の方でも対応できる会社を選び、しっかりと

　　審査をしてもらい、契約をしてもらった方が、良いかもしれませんね。

Ｑ　かれこれ２０年前にアパートを購入し老後の資金と思い返済を続けて

　　やっと残すところ３年で終了。

　　しかし、ここにきて、家賃の滞納者が出るは、空室も増えるは、しかも17年間

　　あまり大規模な修繕をしてこなかったので、建物の老朽化が進んでおり

　　定年後の収入が、あまり見込めなさそう、どうしたらよいか悩んでいます。

Ａ　当初購入されたころには、こんな状況はあまり考えていなかったことでしょう。

　　そうなんです。今の賃貸市場は、急激に悪化してきています。少子高齢化

　　リストラによる滞納、会社倒産、こんな時代だからこそ、選ばれる物件

　　になるための策を考えなければなりません。

　　賃貸住宅は、供給過剰、造れば決まる時代は、終わっています。

　　このような、お悩みをお持ちの方は、具体的に、根本からの見直しの時期に

　　なっています。

　　賃貸大家さんは終了、経営者です。

　　次の一手をご提案差し上げます。

　　弊社では、以下のようなシュミレーションもできますので、ご活用下さい。

Ｑ　築30年のアパートを所有しています。このところ空室が目立ってき

　　ており困ってます。フルリフォームを薦める会社、建て替えを薦める

　　会社いろいろ電話がかかってくるのですが、どうしたら、良いので

　　しょう。 

Ａ　お聞きしたいことがあります。

　　現在の空室による損失家賃は、どのくらいですか？

　　単純に空室を埋めることだけなのですか？

　　将来の相続についても想定してますか？ 

　　リフォーム（リノベーション）による家賃設定の考え方

　　家賃を高くして貸せる。空室を満室にできる。

　　という考え方にもう少し＋した考え方をしましょう。

　　築30年ということは、十分投資額は回収のことと

　　思います。

　　リフォームするということは、再投資するということ

　　その再投資に見合った回収は図れますか？

　　発注する前に、必ずやらなければいけないことを

　　お教えします。

　　想定できる問題点は、家賃下落・空室の増加・修繕費の増大・入居者

　　の質の低下など、→事業採算性の悪化

　　相続において、空室が多いために建物の評価が不利になる。

　　借入金も残ってないため、相続税が大幅にアップ　年々増大。

　　"古アパート"の今後の活用法について比較検証が必要。

　　弊社で、納得のいくまでシュミレーションが出来ますので、

　　ご活用ください。　

Ｑ　大震災で住んでいる借家が倒壊しました、賃貸借契約書には

　　「地震などにより居住する目的が達成できなくなった場合には

　　当然に本契約も解除となります。」

　　「賃貸借終了時には敷金を1か月償却する」と書かれております。

　　この場合、敷金は全額返還してもらえないのでしょうか？

Ａ　賃貸借の終了が借主の都合の場合には、貸主は、期待してい

　　た賃料が得られなくなる損害が発生するわけですからその

　　埋め合わせに償却が認められる場合もあるでしょう。

　　しかし、地震等で建物が全壊した場合には、そもそも貸主が敷金

　　から償却する前提がないわけですから、全額返還してもらいましょう。

　　ただし、未払いの賃料など貸主に支払うべき債務がないことが条件

　　です。

Ｑ　私が所有しているアパートの借主Ａさんは、サラ金の借金

　　のため行方不明です。部屋の中の家財道具はそのままで

　　なかの荷物を撤去し、他の借主を探したいのですが、

　　大丈夫でしょうか？

Ａ　部屋の中の荷物は、勝手に撤去することはしないでください。

　　行方不明で3ヶ月以上賃料が不払いであれば、賃貸借契約の

　　解除通知（配達証明付内容証明郵便）をしましょう。

　　転居先不明で郵便は戻ってくるでしょうから、「公示送達」と

　　いう制度を使いましょう。

　　「公示送達」は相手方の住所、居所が不明な場合、相手方が

　　通知をしたことを法律上の効果を生じさせる制度です。

　　行方不明になるまで居住していた住所地の管轄裁判所

　　に申し立てます。

　　その後、以前　5/14　に書きましたとおり「建物明渡訴訟」により

　　手続きを進めてください。

Ｑ　ペットの飼育できる賃貸物件を建築しようと考えています。

　どんなところに注意が必要ですか？

Ａ　最近では、ペット飼育可能の賃貸マンション、アパートがだいぶ

　　増えていますね。これも少子高齢化のせいでしょうか？

　　ペットと一言で言っても、いろいろな種類のペットがいます。

　　イメージは犬が多いのですが。

　　どのようなペットが飼える建物にする予定ですか？

　　犬であれば、小型犬？大型犬？雑種？

　　猫であれば・・・？

　　魚であれば・・・・・？

　　その他小動物？うさぎなんて言うのも多くなっているそうな。

　　まずは、どのような種類までＯＫにするのか。

　　ペットを飼うために必要とする設備はどうするか。

　　等々の条件をしぼり、ルールを決め、徹底してもらわないと

　　かわいいだけで飼われた動物は、やがてどうなってしまうのか？

　　顧客層を絞るわけですから、しっかりと計画を立て、快適な

　　ペットとの共生ができる物件として、プランニングしてくださいね。

Ｑ現在所有しているアパートもそろそろ新築から２５年ほど

　経ちました。最近は空室も多く、今後どうしようかと考えています。

Ａ賃貸のお部屋を借りようと思っているお客様のニーズは、多様化

　しており、新築されている物件のほとんどが、最新の設備をそろえ

比較的賃料設定も、リーズナブルになってきています。

さて築２５年も経過すると、どうしても物件の設備も新築と比較されると

対抗できないのが現状ですね。

では、建て替えと一言で言ってもなかなか踏み切れる情勢ではありま

せん。基本は、あるものを活かすではないでしょうか？

２５年経過と共に、賃料も下落するのは当たり前の時代。

リノベーションすることによって、新築物件と対抗できる物件として

よみがえらせるのも、良いと思います。

現実的には、どこに投資をするべきかとても大切、頭で考えるより

やはり数字で表してみる必要性ありますよ。

相続もにらみながら、『リフォームと建て替え比較シュミレーション』

いつでも作成できます。

Ｑ　賃貸借契約の条項に、

　　『賃料を1か月分でも遅滞した場合、契約を解除できる。』

　  『賃料の支払いを遅滞した場合、年30％の利息を付して支払う』

　　『借主に子供が産まれたら貸主は本契約を解除できる』

　　上記の条項に違反した場合、解除されたり条項のとおり

　　請求されてしまうのでしょうか？

Ａ　原則は、貸主と借主の信頼関係の破壊があった場合、

　　解除もあり得ますが、

　　１か月分の賃料遅延では、破壊されたとは言えませんね。

　　基本は、貸主に一方的に有利な契約条項や特約は、公序良俗違反

　　の条項として、無効になると考えられます。

　　契約の際、疑問があったら、そのままにせず、きちんと質問をし、

　　納得して契約にのぞみましょう。

Ｑ　店舗出店を計画ですが、注意点はありますか？

Ａ　店舗探しに、来店いただくお客様が多いのですが、

　　お客様の計画をお伺いしていくと、

　　漠然とお店をお探しの方が、多いことに驚きます。

　　私も、２０歳でお店を開業したときは、相当苦労しました。

　　何せ、経営なんて観点はなかったから、笑われるかも

　　知れませんが、あの当時はそれでも、美味しい料理を

　　提供し、喜んでもらえれば・・・　　店を出せば何とかなる・・

　　なんてという甘い考えで、開業しました。

　　開業後、ひとりで厨房に立ち、開業時には、もの珍しく、

　　来店もいただいていたのですが、３か月がたち、６か月

　　がたち・・・・

　　徐々に暇さを増していきました。

　　そんな時、飲食店経営の本と出合い、読んでいくと、

　　なんて考えなしの開業だったかと、愕然としたのを、

　　思い出します。

　　それからというもの、自己流の経営の勉強と、料理

　　の勉強を始めたのを、昨日のように思い出します。

　　後は、自分に対する意地・・・・・プライド・・・・

　　お店が終わって、唯一、店をきれいにする。に力を

　　入れ掃除の徹底２時間くらい掃除をしていたのかな、

　　苛性ソーダを使い、ステンレスは　ピカピカに・・・

　　ずーと保つこと。自分と約束をしました。

　　それから、夜中に営業しているお店に、再度修行に、

　　なぜかって？

　　何と修業期間は６か月での開業だったのです。

　　（恐ろしい）

　　しかし５年を過ぎたころ転機が来ました。表通りで、

　　売りに出る店舗とめぐり会い、購入そこからは、今

　　までの修行が功を奏し、たくさんのお客様に愛して

　　いただけて、売上も伸びてきました。

　　そんな、昔があるからか、お店探しのお客様には、

　　ついつい事業計画をお伺いするようになりました。

　　話は、戻りますが、開業にあたり、最も大切な注意

　　点は、その事業計画の在り方、と事業計画に基づ

　　いた、自信と柔軟性と強い意志これが大切ではな

　　いかと思います。

　　お店を紹介し、心ウキウキ開業に向かい、お店を

　　作っている時、このときが一番幸せ、そのあと、

　　現実が待っている。こんなはずじゃなかった！！

　　なんでこうなんだ！！なんて思ったら事業は失敗

　　に導かれます。

　　現在は、ありとあらゆる食材、お店が多く、

　　私が開業した、３０年ほど前とは、

　　違います。念には念を入れた事業計画をたて、

　　そのとおりいかない場合の状況判断、と方針の

　　変更、勇気をもって、自信をもって取り組む必要が

　　あります。

　　決して過信は禁物！！

　　何のためにお店を営業するのか？この目標（理念）

　　　がなければ決して、開業しない方が、良いかも・・・

　　と時折、お客様にやめる勇気も、お伝えしています。

　　なぜなら、人が好きだから・・・

    いわさき不動産では、店舗経営、店舗内装工事等の

　　コンサルティングを行うとともに、　これから開業する

　　方々のお役に立つべく、支援しております。

Ｑ　賃貸でお部屋を借りる予定なのですが、

　　何でも（根）抵当権の設定されている

　　物件を借りて、万が一貸主が返済をしないでいると、

　　差し押さえられて、追い出されると

　　聞いたことがあるのですが、大丈夫でしょうか？

Ａ　ご質問の心配は十分理解します。従前にあった、

　　短期賃借権の保護という規定は、平成１６年４月

　　の法改正により受けられなくなってしまいました。

　　具体的にどうなったかといいますと、

　　たとえば、所有者が返済を滞ってしまい、抵当権者

　　（金銭を貸している人）が、物件を差し押さえ（抵当権実行）、

　　競売の申立てにより、競落（買受人）された場合、

　　賃借人は、競落人（買受人）に対し、敷金の返還請求は

　　できなくなり、尚且つ、明渡しを請求された場合には、

　　６ヵ月後にはその期間の家賃を支払った上、必ず出なければ

　　ならなくなりました。

　　宅建業法では、消費者が不利益を被る可能性

　　があるので、説明義務を課せましたが、弊社の

　　賃貸借契約書の中では、この敷金だけでも、返還

　　してもらえるよう、条文を作成しました。

　　いずれにしても、退去しなければならない場合も

　　ありますが、預け入れてある敷金は、返還してほしい

　　ですよね。

　　まあ、大体の賃貸物件は、金融機関からお金を借りて

　　新築することも多いでしょうから、仲介業者の説明を

　　よく確認し、不明点は、質問して納得して借りるように

　　しましょう。

Q　大家さんが倒産か行方不明になり、賃料を支払おうと

　　したが、おりません。こんな時、家賃は、払わなくてもよいの

　　でしょうか？

A　支払わなくては、だめですよ！受領拒絶、受領不能、債権者

　　不確知、　　こんな場合は、供託することをおすすめします。

　　供託可能なのに、放置しておくと、のちのち賃料不払いで契約

　　を解除され追い出されてしまう場合もありますので、注意！！

Q　賃貸借契約を結んで、お部屋を借りていますが、契約の期限は、

　　満期になります。大家さんからは、何も言ってきませんが、どうしたら

　　良いでしょう。契約書には、更新することもできると書いてありますが？

A　当事者が合意で定めた賃貸借契約の期限を経過すれば、賃貸借契約

　　は、原則として終了します。　が当事者間の合意で更新手続きをすれば

　　賃貸借契約は、継続します。（これを合意更新）

　　しかし、合意が更新の条件としていると、大家さんより借りている人の

　　の方が、経済的に立場が弱いと考えられるので、不利な条件、無理な

　　解約を強いられる恐れがあります。借地借家法・旧借家法では、当事

　　者のどちらからも解消に向けた一定のアクションがない場合には、

　　自動的に更新されるという法定更新の制度を設けています。

　　法定更新後の賃貸借契約は、期限の定めのない契約となり、従

　　前とおなじ契約で更新されたものとみなされます。

　　ただし、いろいろな個別の要因によって、判例を見る限りでは、

　　判決がさまざまなのも事実です。

　　なぜ、更新契約をするのか？更新料をいただくため？

　　これからは、更新料も需要と供給のバランスで、なくなっていく

　　ように、思いますが・・・・・

　　契約期間が２年が主流ですが、２年経つと借りている方も、

　　状況が変わっていることもよくあります。（仕事、保証人の

　　状態等々）なので、期間満了ごとに更新の手続きは必ず

　　することをお勧めしています。契約書には、期間中に仕事

　　とか連絡先とか変更ある場合には、届け出るとしていますが、

　　なかなか、後回しになってしまうのも実情かな

　　ですので、手続きをしてお互いに確認し、良好な関係を築く

　　のも、よいのではないでしょうか？　　

Ｑ　前回記載の明渡訴訟が必要な場合の手続きは？

Ａ　1　内容証明郵便での催告と契約解除

　　　賃借人に対し、滞納家賃を支払うよう２週間ほどの

　　　猶予期間を設けて内容証明郵便を用いて催告する。

　　　猶予期間に支払がない場合には、契約を解除。

　　2　書面到達後２週間以内に支払がない場合には、

　　　　裁判所に対し、訴状提出、賃借人以外の人が建物

　　　　にいる場合には訴状提出前に占有移転禁止の仮

　　　　処分を行いましょう。

　　3　訴状提出の日から約１ヶ月経過すると、裁判所にて

　　　　１回目の口頭弁論が行われます。　　

　　4　第1回目の口頭弁論後１ヶ月経過すると２回目の

　　　　口頭弁論が行われます。　

　　5　第２回目の口頭弁論期日後３週間経過すると、

　　　　裁判長より判決が言い渡されます。

　　6　判決言い渡された後、裁判所は当事者に対し

　　　　判決書を発送します。

　　　　当事者が判決書を受領した日から2週間が経過

　　　　すると判決が確定。

　　7　判決確定後、確定証明及び送達証明の申立を行

　　　　います。

　　8　建物明渡及び動産競売の強制執行の申立

　　9　申立後約２週間経過すると、1回目の強制執行が

　　　　行われます。

　　　　裁判所の執行官が明渡を求める旨の掲示を現地

　　　　にて行う。

　　10　１回目の強制執行後約１ヶ月経過すると、

　　　　　２回目の強制執行が行われます。

　　　　　２回目の強制執行では、賃借人及び賃借人の家財

　　　　　が建物から強制的に出されます。

　　　　　この手続きには、費用がかかります。

　　　　　強制執行が必要と判断した場合には、ご相談ください。

　　　　岩嵜

Ｑ．現在まで家賃を遅れることなく、支払ってくれていたＫさん

　　ここ２ヶ月支払ってもらえません。きちんとした人だから

　　大丈夫だと思いますが・・・

　　どうしたらいいのでしょう。　

Ａ．最近の情勢、とても大変な状況が続いています。

　　今まできちんと支払ができていた入居者のＫさんに

　　何があったのでしょう？

　　考えられることは、

　　会社のリストラにあった。事故にあった。・・・・等々

　　いろいろ考えられますね。

　　しかし、本来であれば、貸主に電話でも入れてくれれば

　　Ｋさんの状況が　わかり対応もできるのでしょうけど、

　　それすらない。

　　実は、まじめにやっている人ほど、なかなか言い出せない

　　ことも多くあるようです。

　　私ども管理会社は、どうしているかというと、

　　まず、期日に入金がないと、まずお電話で、状況を確認します。

　　ついうっかり・・・ということもあると思います。

　　それでも入金がない場合には、再度電話。

　　連絡が取れない場合には、おうちまで行き、本人と面談、

　　入居者とよくお話をし困っている場合には、どうしたらよいか

　　一緒に考えます。

　　なので、ほぼ100％家賃をお支払いただいています。

　　中には、こんな人も、〔払えねーものは払えねー〕なんて

　　こんな人でも、よくよく話を聞いてあげると、どうしていいのか

　　分からない、人も・・・・・　　　　

　　でも、悪質な入居者には、黙っていません。

　　建物明渡訴訟に移行します。　　

　　話は戻りますが、このＫさんに対しては、まずお話を

　　してみてください！！

　　どうしたの？っと

　　きっとまじめな方でしょうから、「実は・・・・」と事情を

　　お話してくれるでしょう。

　　そしたら、一緒に考えてあげてください。今後のこと・・

　　それでも、どうしたらよいか分からないときには、

　　ぜひ相談に来てください。

　　岩嵜

Q　数年前にお部屋を借りたときに、同僚に連帯保証人をお願いし、

　　契約をしましたが　　ここにきて、連帯保証人をおりたいと言って

　　きました、変更できるのでしょうか？　　

A　原則として、保証人が一方的に保証契約を解除することは

　　できません、

　　借家契約の連帯保証人の責任は、原則として、借家契約が

　　終了し借主が建物を明け渡すまで継続します。

　　あなたが、現在の会社を辞めたり、破産しても連帯保証人は、

　　あなたの債務を保証する義務を負います。

　　貸主としては、今の連帯保証人の内容を把握し、安心したので、

　　お部屋を貸すことに決めたのですから、別の人だと不安でしょうね。

　　どうしても必要であれば、貸主に安心してもらえるような、

　　新たな連帯保証人を捜して相談し、交替を承諾してもらいましょう。

　　家賃はきっちりお支払ですか？苦情は出てませんか？

　　貸主と良い人間関係はできてますか？もしかしたら、

　　こんなことも影響あるのでは？

Q　賃貸借契約を解約し引っ越す予定ですが、契約書には明け渡し時

　　原状に回復し明け渡すと書かれております。どの位必要になるのでしょう？

A　基本的に賃借人は、原状回復義務を負いますが、国土交通省の通達により

　　明確になってきています。

　　一昔前は、賃貸でお部屋を借りると、内装（クロス、床CF、畳、ふすま、障子

　　等）ひと通り直し、相当な費用を請求されても、泣き寝入りの借主が多く

　　それが、当たり前の時期もあったようです。

　　原則として、国交省は、こう通達を示しています。

　　故意・過失→借主負担　　　自然損耗→貸主負担

　　そうなんです。入居者が壊したり汚したりした部分はしかたないですよね。

　　でも自然に変色したり、経年劣化したところまでは、負担する必要は

　　ありません。

　　いわさき不動産では、入居前に必ずチェックをし、入居される方にも、

　　室内のチェックをしていただき、記録を残し、退去時に入居時の状況票

　　をもとに立ち会っており、皆さんにご理解いただけているようです。

Q　消費者契約法の施行により契約条項が無効になることはあるのですか？

A　消費者契約法は平成13年４月１日から施行されました。

　　どんな法律か？　

　　目的は、消費者の利益を不当に害することとなる条項の

　　全部または一部を無効とすることにより消費者の利益を

　　守るための法律です。

　　ですから、事業者は、消費者に分かりやすく説明し理解を

　　していただく努力が必要ですね。

　　さて居住用の賃貸借契約も実は、消費者契約法が適用

　　されるのです。

　　たとえばこんな場合も、アパート経営者がサラリーマンの

　　副業であっても事業者となりますので、適用されます。

　　ですので、施行前の契約には、適用はありませんが、

　　当事者合意の更新契約を締結される場合には、ぜひ

　　見直しを・・・　

Q　賃貸借契約で規定をすればなんでも義務として可能なのでしょうか？

A　賃貸借契約書は、そもそも貸主と借主のお約束事を書面にしたもの

　　契約期間　賃料　使用方法　更新　解約　等々記載します。

　　原則として当事者が合意すれば有効な取り決めとして、扱われる。

　　契約自由の原則　、当事者に対する義務付けの規定も合意して

　　いれば、基本的には、拘束されます。

　　しかし、立場的には、借りる方は貸主の提示する一方的な契約内容

　　で借主に不利な条項が含まれていても、拒否することができずに合意

　　を余儀なくされる場合が、ほとんどです。

　　そこで、借地借家法は、借主の保護をするため借地借家法の規定に

　　反する特約で借主に不利なものは、無効とされることを定めました。

　　（法３０条、同３７条）強行規定と呼ばれます。

　　ということで、契約書にお互いのお約束事が、書かれたとしてもこの

　　強行規定で無効にならないような取り決めが必要不可欠ですね。

  アパートを18歳の大学生に貸すことになったのですが、

　　　この場合注意する点はありますか？

　　　 未成年者が自ら契約を締結するには、法定代理人

　　　（通常は親権者）両親の同意を得て未成年者が

　　　契約をすることができます。

　　　法定代理人（両親）が本人を代理して契約を締結

　　　　　することもできます。

　　　父親が借主として契約することもできます。

　　　注意点

　　　の場合、特約条項に法定代理人（両親）が子の契約

　　　　について、同意した旨の条項を入れると良いでしょう。

　　　の場合、子の法定代理人（両親）が二人で、子の

　　　　代理人として署名すると良いでしょう。

　　　の場合、法定代理人の1人が仲介業者に行き契約でき

　　　　ますが、条項に子以外は、居住できない旨入居制限を

　　　　設けると良いでしょう。

　　　いずれにしても、かわいいお子さんが、無事大学を卒業し、

　　　立派な社会人になってもらえるよう、親としては、応援し

　　　たいですよね。

　　　私どもも、安心した大学生活を送れるよう、お手伝いさせ

　　　ていただきます。

　　　最後に、上記以外にも、両親がいらっしゃらないとか、

　　　片親しかいないとかさまざまな状況があると思いますので、

　　　そんなときは、どうぞお気軽にご相談ください。

　　　岩嵜

　 気に入ったアパートがあったので、仲介業者の

　　　言われるがまま申込金6万円を渡しましたが

　　　良く考えた結果、やはり申込みを撤回し6万円を

　　　返してほしいといったところ、『契約解除だから

　　　手付金は返せません、放棄してもらいます』とい

　　　われました。返してもらえないのでしょうか？

A申込金を返してもらえないっていう話は、良く耳に

　　　する相談ですね

　　基本的には、返していただけるものなので、よくその

　　業者さんと話し合う必要がありますね。

　　安易に申込み・支払いはしない方がよろしいかと思

　　います。

　　当然のことと思いますが、物件だけに限らず、地域の

　　情報をしかっり確認し、その物件のある街での生活

　　情報も大切なことです。

　　そして何より困ったときにいつでも相談にのってくれる、

　　おうちのアドバイザーと

　　お友達になりましょう。　　岩崎