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いわさき不動産な日々

Q室内点検

Q貸している部屋のガス器具の点検をする必要があり、

 入居者に通知しましたが、留守中は入るなと、拒否

 どうしたらよいでしょう?

 

A賃貸人が建物に対して適切な保守行為をし、より長く

 使用収益できるようにすることは、当然の権利です。

 入居者(賃借人)は、賃貸人の修繕、保守点検を、認

 めて受け入れる義務があります。

 これを法律上 認容義務 というそうです。

 したがって、貸室の保存に必要な行為に関する場合に

 は、入居者(賃借人)は拒めません。

 判例でも、認容義務違反による契約解除を認めた

 ケースもあるようです。

 

Q必要費と有益費

Q必要費とは?有益費とは?

 

A必要費とは、建物の使用収益に必要な費用です。これを支出しないと

 通常の居住に差しさわりがあるような費用

 必要費は、賃貸人の負担とされ、賃借人が必要費を支出した場合

 直ちにこれを賃貸人に請求できるとされています。

 

 有益費とは、物の価値を高めるための費用。有益費を支出した場合に

 必要費のように直ちに請求はできませんが、明渡す時点で、その価値が

 増加した金額を請求できます。

 上記のように民法上は、判断されるようですが、お互いの取り決め(契約書)

 の内容がどうなのかも注意が必要です。

 

Q 隣人の生活音

Q今借りている部屋はとても良い部屋で、気に入っているのですが

 上の階の人の生活音(排水の流れる音、スリッパで歩く音、どしどし

 歩く音、)などなど、夜の11時頃にうるさく寝つきません。

 大家さんに言いましたが、治る気配がありません。どうしたら?

A上の階の方が、どのような人か分かりませんが、明らかに、あなたとは

 生活のリズムが違いますね!

 ベストなのは、怖がらずに上の階の住人と話し合いにより、解決策を

 考えてはいかがでしょう。

 もし、話し合いがつかないような、相手方だとすれば、引っ越してしまっ

 た方が、精神的にもよいかも知れませんね。

Q契約上の入居者以上の入居者

Q賃貸しているアパートの住人から、他の部屋に入居した人の人数が

 多いことを聞きました。契約上は2人だったはずですが、この場合

 はどのようにしたらよいのでしょう?音の問題があるようです。

A予定以上に多数入居していることがある場合、他の入居者の迷惑

 建物の傷み、等問題があるうえ、契約者が不在になった場合でも

 その他の人が使用することによる問題がはっせいする可能性も

 考えられます。事実を確認したうえで、契約者に是正するよう

 催促しましょう。賃借人が賃貸借契約上の信頼関係を破壊する

 行為を行った場合には、契約解除に踏み切ることも必要かと

 思われます。

 

 

Q暴力団事務所

Q 入居した賃借人が暴力団員であることを知りました。

  怖いので、明け渡しを請求したいのですが、どうしたら

  良いか教えてください。

A暴力団員とはいえ、個人的に住宅として生活を送っているので

 あれば、怖いでしょうが、契約解除・明け渡し請求は難しい

 ですね。

 暴力団員ではないかどうかを本人に契約時確認したが、

 そうではないといったとしても、これをもとに、契約の錯誤無効

 詐欺取り消しなどの主張もよほど特段の事由がない限り、

 認められるケースも少ないようです。

 しかし、やはり将来問題が発生した場合、周りへの影響と

 賃貸物件の評価が下がってしまう場合もあるでしょう。

 今後の対策としては、暴力団事務所としての使用はないか?

 暴力団員等の不特定多数の出入りはないか?

 室内外の改装はないか?(TVカメラの設置など)

 用法違反等の契約違反行為はないか?賃料等の滞納はないか?

 などまめにチェックしあれば、内容証明・配達証明等で警告

 改善がなければ契約解除・明け渡しを求めましょう。

Q賃借人の不誠実な対応

Q賃借人に対し、連絡を取りたく訪問してもいつも不在で、

 手紙を書いても返答なし、大切な連絡もできず困っています。

 このような賃借人の場合、契約を解除して明け渡してもらう

 ことってできないのでしょうか?

A基本的に、賃借人の義務として賃料の支払い、用法、建物の保管

 また貸しをしないことです。しかし、賃貸人との信頼関係も大切な

 ひとつ。

 ですので、賃借人が無断で長期にわたり不在であったり、賃料の

 増額協議の拒否であったり不誠実で協調性を欠く場合に、総合的

 判断して、信頼関係の破壊とみなした判例もあるようです。

 

Q 汚い部屋利用

Qテレビでも以前見たことがありますが、(汚ギャル?)

 本当にいるんですね。部屋の中いっぱいにゴミを貯め

 あわや天井につきそうなくらい・・・・・

 どの様に対処するのが良いでしょうか?

A民法は、自己の財産におけるのと同一の注意義務

 善良なる管理者の注意義務

 を定めています。

 まずは、入居者に是正するよう「催告」しましょう。

 契約解除の場合は、原則賃貸借契約当事者間の信頼関係

 が破壊する程度がどのくらいかが問われるようです。

Q 無断で看板の設置

Q賃借人が無断で建物の外部に看板を設置しました。

 取り外させようと思いますができるでしょうか?

A取り外させることはできます。しかし、店舗事務所の場合

 看板の設置は必須の場合が、あるでしょうね。

 法的には、特に規定がなければ、賃借人は、建物内部だけしか

 利用する権利はないのですから・・・・撤去するよう請求は

 できるでしょう。

 建物の外観を損ねないように、店舗ビルの場合など統一した

 ルールなど規定を作成しておくことをお勧めします。

 

Q営業委託契約と賃貸借契約

QK氏と店舗賃貸借契約を締結しましたが、実際店舗を

 使用営業しているのは G氏です。

 確認すると営業委託契約を締結しているので、転貸借

 契約ではないと主張しておりました。

 どう考えれば、よいのでしょう?

 

A原則としては、営業委託契約と賃貸借契約とは別のも

 のになると思います。

 しかし、判例では、営業委託契約を実質は、賃貸借と

 みなされ借地借家法が適用され無断転貸とされたもの

 が多いようです。

 経営権の実態がどうなのか?が問題になるのではな

 いでしょうか。

Q 賃借権の無断転貸

Q契約したときの入居者と違う見知らぬ人が留守番とか親戚と

 かで、生活しています。どうしたらよいのでしょう?

A転貸ということですが、上記Qは転貸『又貸し』にあたるかどうかの

 判断が分かれますね。

 一時的に賃借人が留守の場合の留守番であったりした場合では

 転貸に当たらない場合があります。

 貸主と借主とは、状況の変化を話しあうことがあれば

 あまり揉め事にはならないのではないでしょうか?

 第三者が賃借人に金銭を支払っている場合など転貸でしょうね

 この場合には、無断転貸で、契約の解除ですよね。

 

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