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いわさき不動産な日々

Q 法人の賃借人

Q 法人と賃貸借契約を締結しました。その後、役員が入れ替わり

  株式も第三者に変わってしまいましたこの場合、なにか手続きを

  しておいた方が良いでしょうか?

A ひと口に法人と言っても大企業もあり個人企業てきなものもあり

  難しい問題です。

  この役員の入れ替えにより、無断譲渡、転貸を肯定したした判例

  と否定した判例があります。

  ただ、変更した旨の届け出をしてもらう必要はあるのではないでし

  ょうか。その法人の代表者との人間関係で、賃貸していた場合は、

  その後の信頼関係を築くことができるかどうか不安でしょう。

  賃貸人と賃借人の信頼関係が悪化しないように気をつけましょう。

 

Q賃借人の妻ができる代理権限?

Q賃借人の妻は、賃借人の時間がとれないということで

 賃借人の代わりに家賃を支払い、更新の手続き等を賃借

 人の名義で行っていますが、有効?

 

A民法には、日常家事債務といって、夫婦関係にある者の一方が

 日常の家事に関連して第三者と法律行為を行った場合には、

 他方はそれによって生じた債務について、連帯責任を負うことが

 定められています。

 賃貸借の関係上では、家賃の支払い、賃料値上げの合意、

 契約の更新、これらは、日常家事債務として夫に効力が生じる

 でしょう。

 しかし、夫婦の状態があまりよろしくないときには、いろいろ問題が

 発生する可能性を秘めています。

 

Q 賃貸借契約のドタキャン

Q賃貸借契約を締結する予定で準備していましたが、ぎりぎりに

 なって、契約の取りやめとなってしまいました。相手方に損害

 賠償請求できないものなのでしょうか?

 

A何事によらず、ぎりぎりになってキャンセルが発生するという

 ことは、関係者に相当な迷惑をかけることになるでしょう。

 法律上は、契約締結上の過失として、不法行為責任の理由

 となることもあります。信義則上、互いに信頼を裏切らないよう

 な行動を心がけましょう。

Q告知義務

Q 今まで住んでいたマンションを賃貸する予定ですが、このマンション内

  には暴力団事務所があります。また先日、飛び降り自殺がありました。

  このことをいうと借り手がつかないと思いますので、依頼した仲介会社

  には伝えていません。大丈夫でしょうか?

 

A 仲介業者は、調査の結果、暴力団が出入りする建物、自殺があった

  建物などの場合、賃借しようとする相手方に、説明をする義務があり

  ます。

  これは、民法上『隠れたる瑕疵』にあたり最初から知っていれば借り

  なかったと賃借人に主張された場合、(心理的な瑕疵)いずれにせよ

  契約の解除、損害賠償請求されても仕方ない結果となるケースがあ

  ります。

  事実を伝えても、借りてくれる方を発掘せざるを得ないでしょう。

Q賃貸借契約後の未入居解約

Q 賃貸借契約を締結しましたが、入居日まで2週間ありました。

  この2週間の間に、私の都合で、急遽引越しをすることがで

  きなくなってしまいました。契約金等はすべて支払っている

  のですが、返金してもらえないでしょうか?

A 引越しができないということは、よほどの理由なのでしょうね

  しかし、一旦賃貸借契約を成立した後には、原則的に、礼金

  仲介料は返還できません。

  敷金及び前家賃等は、返還してもらえるかと思います。

  特に相手方の債務不履行による解除の場合でも、仲介報酬

  は支払わなければならない判決も出ています。

  なので、自己都合以外の相手方の債務不履行による場合には

  その相手方に損害賠償請求するしかないでしょう。

  契約時には、しっかりと内容を確認し、理解した上で調印すること

  をお勧めします。

 

Q 消費者契約法

Q消費者契約法により賃貸借契約条項が無効となる場合は?

A消費者契約法は平成13年4月1日から施行された法律です。

 目的は、事業者と消費者との情報の量、質や交渉力等の

 格差、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、または

 困惑した場合に契約の申込、承諾の意思表示を取り消す

 ことができ、消費者の利益を不当に害することとなる条項の

 全部または一部を無効とすることにより消費者の利益を図

 ろうとしています。

 では、事業者とはだれを指すのでしょうか?

 法人その他団体、事業のために契約の当事者となる個人

 アパート経営者はそれがサラリーマンの副業であっても事

 業者となります。

 

Q 賃貸借契約の条文の有効性

Q賃貸借契約の規定は、当事者同士が合意すればなんでも

 有効なのでしょうか?

A契約自由の原則というのがあります。賃貸借契約では諸条件を

 当事者同士が合意して契約すれば基本的にその規定に拘束さ

 れることになります。

 しかし、賃貸借契約では、通常賃貸人の方が経済的に強い立場

 を有しているため、賃借人はたとえ不利な条項でも、立場上、

 拒否することができず、合意せざるを得ない場合が少なくありませ

 ん。そこで借地借家法の規定に反する特約で賃借人に不利な

 条項は無効にするものと定められています。

 これを『強行規定』といいます。

Q 公正証書契約の必要性

Q 賃貸借契約を締結するにあたり、公正証書で契約にしたほうが

  貸主、借主にとって有利なのでしょうか?

 

A 公正証書とは、公証人が証書として作成した文書のことです。

  では、どんなときに公正証書にするのが望ましいのか?

  まず、貸主から見た場合、

  契約期間、賃料の額、支払方法、解除原因、敷金など

  賃貸借契約の内容を明確にし、公的に証拠を残すことができ、

  後の紛争、特に賃料の支払を怠ったときに契約を解除し、

  明渡すことができるのあろうか?

  公正証書に強制執行認諾の文が記載されたものを『執行証書』

  とよばれ、裁判所に対して訴えを提起したり支払督促を求めたり

  しなくとも公正証書をもとに直ちに強制執行ができるのです。

  ただし、賃料の請求権しか認められません。

  したがって、賃貸借契約の解除明渡しの強制執行まではできない。

 

  借主から見た場合

  公正証書にすることにより、法的に無効な契約条項は公証人によって

  審査され除かれるので、無効な条項の契約を締結しなくてよいのです

  がそもそも、いろいろ無効な条項があったとしても、法的に無効なもの

  は無効なのです。

  結局、公正証書契約の必要性は、賃貸借契約の場合、執行証書として

  賃料は必ず支払っていただくことを目的にする以外は、あまり必要性を

  感じませんね。

Q 外国人の入居者

Q 外国籍の人が、私のアパートに入居申込みをされてきました。

  生活習慣も違うし、なんとなく怖い気がするのですが、大丈夫!?

 

A 外国籍の人といっても、いろいろな国の方が、日本に来られて

  いるか、もしくは日本で永住権を取得し生活している人もいます

  もちろん不法滞在者もいるでしょう。でもすべての外国の人を

  怖いだけで決めつけてしまうのは、いかがなものかと、思います。

  今後の日本を考えると、世界的には、人口が増え続けている。

  日本は、人口が減っている。当然、外国の人は日本にもっと

  来てもらわなければ、日本は成り立たなくなってしまうでしょう。

  今から、外国の方の日本生活を支援することが必要不可欠です。

  怖がらずに、外国の方でも対応できる会社を選び、しっかりと

  審査をしてもらい、契約をしてもらった方が、良いかもしれませんね。

Q 空室・滞納・老朽化・不動産運用リスク 

Q かれこれ20年前にアパートを購入し老後の資金と思い返済を続けて

  やっと残すところ3年で終了。

  しかし、ここにきて、家賃の滞納者が出るは、空室も増えるは、しかも17年間

  あまり大規模な修繕をしてこなかったので、建物の老朽化が進んでおり

  定年後の収入が、あまり見込めなさそう、どうしたらよいか悩んでいます。

 

A 当初購入されたころには、こんな状況はあまり考えていなかったことでしょう。

  そうなんです。今の賃貸市場は、急激に悪化してきています。少子高齢化

  リストラによる滞納、会社倒産、こんな時代だからこそ、選ばれる物件

  になるための策を考えなければなりません。

  賃貸住宅は、供給過剰、造れば決まる時代は、終わっています。

  このような、お悩みをお持ちの方は、具体的に、根本からの見直しの時期に

  なっています。

  賃貸大家さんは終了、経営者です。

  次の一手をご提案差し上げます。

  弊社では、以下のようなシュミレーションもできますので、ご活用下さい。

 

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