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いわさき不動産な日々

Q 古アパートのリフォーム

Q 築30年のアパートを所有しています。このところ空室が目立ってき

  ており困ってます。フルリフォームを薦める会社、建て替えを薦める

  会社いろいろ電話がかかってくるのですが、どうしたら、良いので

  しょう。 

A お聞きしたいことがあります。

  現在の空室による損失家賃は、どのくらいですか?

  単純に空室を埋めることだけなのですか?

  将来の相続についても想定してますか? 

  リフォーム(リノベーション)による家賃設定の考え方

  家賃を高くして貸せる。空室を満室にできる。

  という考え方にもう少し+した考え方をしましょう。

  築30年ということは、十分投資額は回収のことと

  思います。

  リフォームするということは、再投資するということ

  その再投資に見合った回収は図れますか?

  発注する前に、必ずやらなければいけないことを

  お教えします。

  想定できる問題点は、家賃下落・空室の増加・修繕費の増大・入居者

  の質の低下など、→事業採算性の悪化

  相続において、空室が多いために建物の評価が不利になる。

  借入金も残ってないため、相続税が大幅にアップ 年々増大。

  "古アパート"の今後の活用法について比較検証が必要。

  弊社で、納得のいくまでシュミレーションが出来ますので、

  ご活用ください。 

  

 

   

Q 地震で借家が倒壊 敷金はどうなる?

Q 大震災で住んでいる借家が倒壊しました、賃貸借契約書には

  「地震などにより居住する目的が達成できなくなった場合には

  当然に本契約も解除となります。」

  「賃貸借終了時には敷金を1か月償却する」と書かれております。

  この場合、敷金は全額返還してもらえないのでしょうか?

 

A 賃貸借の終了が借主の都合の場合には、貸主は、期待してい

  た賃料が得られなくなる損害が発生するわけですからその

  埋め合わせに償却が認められる場合もあるでしょう。

  しかし、地震等で建物が全壊した場合には、そもそも貸主が敷金

  から償却する前提がないわけですから、全額返還してもらいましょう。

  ただし、未払いの賃料など貸主に支払うべき債務がないことが条件

  です。

Q 行方不明の賃借人 明渡し

Q 私が所有しているアパートの借主Aさんは、サラ金の借金

  のため行方不明です。部屋の中の家財道具はそのままで

  なかの荷物を撤去し、他の借主を探したいのですが、

  大丈夫でしょうか?

 

A 部屋の中の荷物は、勝手に撤去することはしないでください。

  行方不明で3ヶ月以上賃料が不払いであれば、賃貸借契約の

  解除通知(配達証明付内容証明郵便)をしましょう。

  転居先不明で郵便は戻ってくるでしょうから、「公示送達」と

  いう制度を使いましょう。

  「公示送達」は相手方の住所、居所が不明な場合、相手方が

  通知をしたことを法律上の効果を生じさせる制度です。

  行方不明になるまで居住していた住所地の管轄裁判所

  に申し立てます。

  その後、以前 5/14 に書きましたとおり「建物明渡訴訟」により

  手続きを進めてください。

 

  

Q ペットとの共生住宅の問題点

Q ペットの飼育できる賃貸物件を建築しようと考えています。

 どんなところに注意が必要ですか?

 

A 最近では、ペット飼育可能の賃貸マンション、アパートがだいぶ

  増えていますね。これも少子高齢化のせいでしょうか?

  ペットと一言で言っても、いろいろな種類のペットがいます。

  イメージは犬が多いのですが。

  どのようなペットが飼える建物にする予定ですか?

  犬であれば、小型犬?大型犬?雑種?

  猫であれば・・・?

  魚であれば・・・・・?

  その他小動物?うさぎなんて言うのも多くなっているそうな。

  まずは、どのような種類までOKにするのか。

  ペットを飼うために必要とする設備はどうするか。

  等々の条件をしぼり、ルールを決め、徹底してもらわないと

  かわいいだけで飼われた動物は、やがてどうなってしまうのか?

  顧客層を絞るわけですから、しっかりと計画を立て、快適な

  ペットとの共生ができる物件として、プランニングしてくださいね。

 

  

  

Q アパートの建て替えか?リフォームか?

Q現在所有しているアパートもそろそろ新築から25年ほど

 経ちました。最近は空室も多く、今後どうしようかと考えています。

 

A賃貸のお部屋を借りようと思っているお客様のニーズは、多様化

 しており、新築されている物件のほとんどが、最新の設備をそろえ

比較的賃料設定も、リーズナブルになってきています。

さて築25年も経過すると、どうしても物件の設備も新築と比較されると

対抗できないのが現状ですね。

では、建て替えと一言で言ってもなかなか踏み切れる情勢ではありま

せん。基本は、あるものを活かすではないでしょうか?

25年経過と共に、賃料も下落するのは当たり前の時代。

リノベーションすることによって、新築物件と対抗できる物件として

よみがえらせるのも、良いと思います。

現実的には、どこに投資をするべきかとても大切、頭で考えるより

やはり数字で表してみる必要性ありますよ。

相続もにらみながら、『リフォームと建て替え比較シュミレーション』

いつでも作成できます。

 

Q 賃貸の契約条項の内容に不安が・・・?

Q 賃貸借契約の条項に、

  『賃料を1か月分でも遅滞した場合、契約を解除できる。』

   『賃料の支払いを遅滞した場合、年30%の利息を付して支払う』

  『借主に子供が産まれたら貸主は本契約を解除できる』

  上記の条項に違反した場合、解除されたり条項のとおり

  請求されてしまうのでしょうか?

A 原則は、貸主と借主の信頼関係の破壊があった場合、

  解除もあり得ますが、

  1か月分の賃料遅延では、破壊されたとは言えませんね。

  基本は、貸主に一方的に有利な契約条項や特約は、公序良俗違反

  の条項として、無効になると考えられます。

  契約の際、疑問があったら、そのままにせず、きちんと質問をし、

  納得して契約にのぞみましょう。icon:w_razz

Q お店をやろうと考えています。注意点は?

Q 店舗出店を計画ですが、注意点はありますか?

A 店舗探しに、来店いただくお客様が多いのですが、

  お客様の計画をお伺いしていくと、

  漠然とお店をお探しの方が、多いことに驚きます。

  私も、20歳でお店を開業したときは、相当苦労しました。

  何せ、経営なんて観点はなかったから、笑われるかも

  知れませんが、あの当時はそれでも、美味しい料理を

  提供し、喜んでもらえれば・・・  店を出せば何とかなる・・

  なんてという甘い考えで、開業しました。

  開業後、ひとりで厨房に立ち、開業時には、もの珍しく、

  来店もいただいていたのですが、3か月がたち、6か月

  がたち・・・・

  徐々に暇さを増していきました。

  そんな時、飲食店経営の本と出合い、読んでいくと、

  なんて考えなしの開業だったかと、愕然としたのを、

  思い出します。

  それからというもの、自己流の経営の勉強と、料理

  の勉強を始めたのを、昨日のように思い出します。

  後は、自分に対する意地・・・・・プライド・・・・

  お店が終わって、唯一、店をきれいにする。に力を

  入れ掃除の徹底2時間くらい掃除をしていたのかな、

  苛性ソーダを使い、ステンレスは ピカピカに・・・

  ずーと保つこと。自分と約束をしました。

  それから、夜中に営業しているお店に、再度修行に、

  なぜかって?

  何と修業期間は6か月での開業だったのです。

  (恐ろしい)

  しかし5年を過ぎたころ転機が来ました。表通りで、

  売りに出る店舗とめぐり会い、購入そこからは、今

  までの修行が功を奏し、たくさんのお客様に愛して

  いただけて、売上も伸びてきました。

  そんな、昔があるからか、お店探しのお客様には、

  ついつい事業計画をお伺いするようになりました。

  話は、戻りますが、開業にあたり、最も大切な注意

  点は、その事業計画の在り方、と事業計画に基づ

  いた、自信と柔軟性と強い意志これが大切ではな

  いかと思います。

  お店を紹介し、心ウキウキ開業に向かい、お店を

  作っている時、このときが一番幸せ、そのあと、

  現実が待っている。こんなはずじゃなかった!!

  なんでこうなんだ!!なんて思ったら事業は失敗

  に導かれます。

  現在は、ありとあらゆる食材、お店が多く、

  私が開業した、30年ほど前とは、

  違います。念には念を入れた事業計画をたて、

  そのとおりいかない場合の状況判断、と方針の

  変更、勇気をもって、自信をもって取り組む必要が

  あります。

  決して過信は禁物!!

  何のためにお店を営業するのか?この目標(理念)

   がなければ決して、開業しない方が、良いかも・・・

  と時折、お客様にやめる勇気も、お伝えしています。

  なぜなら、人が好きだから・・・icon:w_smile

    いわさき不動産では、店舗経営、店舗内装工事等の

  コンサルティングを行うとともに、 これから開業する

  方々のお役に立つべく、支援しております。

 

Q (根)抵当権設定物件の賃貸借

Q 賃貸でお部屋を借りる予定なのですが、

  何でも(根)抵当権の設定されている

  物件を借りて、万が一貸主が返済をしないでいると、

  差し押さえられて、追い出されると

  聞いたことがあるのですが、大丈夫でしょうか?

 

A ご質問の心配は十分理解します。従前にあった、

  短期賃借権の保護という規定は、平成16年4月

  の法改正により受けられなくなってしまいました。

  具体的にどうなったかといいますと、

  たとえば、所有者が返済を滞ってしまい、抵当権者

  (金銭を貸している人)が、物件を差し押さえ(抵当権実行)、

  競売の申立てにより、競落(買受人)された場合、

  賃借人は、競落人(買受人)に対し、敷金の返還請求は

  できなくなり、尚且つ、明渡しを請求された場合には、

  6ヵ月後にはその期間の家賃を支払った上、必ず出なければ

  ならなくなりました。

  宅建業法では、消費者が不利益を被る可能性

  があるので、説明義務を課せましたが、弊社の

  賃貸借契約書の中では、この敷金だけでも、返還

  してもらえるよう、条文を作成しました。

  いずれにしても、退去しなければならない場合も

  ありますが、預け入れてある敷金は、返還してほしい

  ですよね。

  まあ、大体の賃貸物件は、金融機関からお金を借りて

  新築することも多いでしょうから、仲介業者の説明を

  よく確認し、不明点は、質問して納得して借りるように

  しましょう。

 

Q 大家さんが倒産し行方不明になってしまった。

Q 大家さんが倒産か行方不明になり、賃料を支払おうと

  したが、おりません。こんな時、家賃は、払わなくてもよいの

  でしょうか?

  icon:runicon:runicon:runicon:runicon:run 

A 支払わなくては、だめですよ!受領拒絶、受領不能、債権者

  不確知、  こんな場合は、供託することをおすすめします。

  供託可能なのに、放置しておくと、のちのち賃料不払いで契約

  を解除され追い出されてしまう場合もありますので、注意!!

  icon:face02 icon:face02 icon:face02 icon:face02 icon:face02

Q 法定更新と合意更新

Q 賃貸借契約を結んで、お部屋を借りていますが、契約の期限は、

  満期になります。大家さんからは、何も言ってきませんが、どうしたら

  良いでしょう。契約書には、更新することもできると書いてありますが?

 

A 当事者が合意で定めた賃貸借契約の期限を経過すれば、賃貸借契約

  は、原則として終了します。 が当事者間の合意で更新手続きをすれば

  賃貸借契約は、継続します。(これを合意更新icon:hand04

  しかし、合意が更新の条件としていると、大家さんより借りている人の

  の方が、経済的に立場が弱いと考えられるので、不利な条件、無理な

  解約を強いられる恐れがあります。借地借家法・旧借家法では、当事

  者のどちらからも解消に向けた一定のアクションがない場合には、

  自動的に更新されるという法定更新の制度を設けています。icon:hand02

  法定更新後の賃貸借契約は、期限の定めのない契約となり、従

  前とおなじ契約で更新されたものとみなされます。

  ただし、いろいろな個別の要因によって、判例を見る限りでは、

  判決がさまざまなのも事実です。icon:sign02

  なぜ、更新契約をするのか?更新料をいただくため?

  これからは、更新料も需要と供給のバランスで、なくなっていく

  ように、思いますが・・・・・

  契約期間が2年が主流ですが、2年経つと借りている方も、

  状況が変わっていることもよくあります。(仕事、保証人の

  状態等々)なので、期間満了ごとに更新の手続きは必ず

  することをお勧めしています。契約書には、期間中に仕事

  とか連絡先とか変更ある場合には、届け出るとしていますが、

  なかなか、後回しになってしまうのも実情かな

  ですので、手続きをしてお互いに確認し、良好な関係を築く

  のも、よいのではないでしょうか?icon:w_biggrin  

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