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いわさき不動産な日々

Q 建物明渡訴訟

Q 前回記載の明渡訴訟が必要な場合の手続きは?

 

A 1 内容証明郵便での催告と契約解除

   賃借人に対し、滞納家賃を支払うよう2週間ほどの

   猶予期間を設けて内容証明郵便を用いて催告する。

   猶予期間に支払がない場合には、契約を解除。

 

  2 書面到達後2週間以内に支払がない場合には、

    裁判所に対し、訴状提出、賃借人以外の人が建物

    にいる場合には訴状提出前に占有移転禁止の仮

    処分を行いましょう。

  

  3 訴状提出の日から約1ヶ月経過すると、裁判所にて

    1回目の口頭弁論が行われます。  

  4 第1回目の口頭弁論後1ヶ月経過すると2回目の

    口頭弁論が行われます。 

  5 第2回目の口頭弁論期日後3週間経過すると、

    裁判長より判決が言い渡されます。

  6 判決言い渡された後、裁判所は当事者に対し

    判決書を発送します。

    当事者が判決書を受領した日から2週間が経過

    すると判決が確定。

  7 判決確定後、確定証明及び送達証明の申立を行

    います。

  8 建物明渡及び動産競売の強制執行の申立

  9 申立後約2週間経過すると、1回目の強制執行が

    行われます。

    裁判所の執行官が明渡を求める旨の掲示を現地

    にて行う。

  10 1回目の強制執行後約1ヶ月経過すると、

     2回目の強制執行が行われます。

     2回目の強制執行では、賃借人及び賃借人の家財

     が建物から強制的に出されます。

     この手続きには、費用がかかります。

     

     強制執行が必要と判断した場合には、ご相談ください。

    岩嵜

    

    

   

Q家賃滞納の対応

Q.現在まで家賃を遅れることなく、支払ってくれていたKさん

  ここ2ヶ月支払ってもらえません。きちんとした人だから

  大丈夫だと思いますが・・・

  どうしたらいいのでしょう。 icon:w_cry

 

A.最近の情勢、とても大変な状況が続いています。

  今まできちんと支払ができていた入居者のKさんに

  何があったのでしょう?

  考えられることは、

  会社のリストラにあった。事故にあった。・・・・等々

  いろいろ考えられますね。

  しかし、本来であれば、貸主に電話でも入れてくれれば

  Kさんの状況が わかり対応もできるのでしょうけど、

  それすらない。icon:w_evil

  実は、まじめにやっている人ほど、なかなか言い出せない

  ことも多くあるようです。

 

  私ども管理会社は、どうしているかというと、

  まず、期日に入金がないと、まずお電話で、状況を確認します。

  ついうっかり・・・ということもあると思います。

  それでも入金がない場合には、再度電話。

  連絡が取れない場合には、おうちまで行き、本人と面談、

  入居者とよくお話をし困っている場合には、どうしたらよいか

  一緒に考えます。

  なので、ほぼ100%家賃をお支払いただいています。

  中には、こんな人も、〔払えねーものは払えねー〕なんて

  こんな人でも、よくよく話を聞いてあげると、どうしていいのか

  分からない、人も・・・・・icon:body_stop    

  でも、悪質な入居者には、黙っていません。icon:w_twisted

  建物明渡訴訟に移行します。  

  

  話は戻りますが、このKさんに対しては、まずお話を

  してみてください!!

  どうしたの?っとicon:w_question

  きっとまじめな方でしょうから、「実は・・・・」と事情を

  お話してくれるでしょう。

  そしたら、一緒に考えてあげてください。今後のこと・・

  それでも、どうしたらよいか分からないときには、

  ぜひ相談に来てください。

  岩嵜

Q 連帯保証人を変更したいのだが

Q 数年前にお部屋を借りたときに、同僚に連帯保証人をお願いし、

  契約をしましたが  ここにきて、連帯保証人をおりたいと言って

  きました、変更できるのでしょうか?  icon:w_confused

 

A 原則として、保証人が一方的に保証契約を解除することは

  できません、icon:ban

  借家契約の連帯保証人の責任は、原則として、借家契約が

  終了し借主が建物を明け渡すまで継続します。

  あなたが、現在の会社を辞めたり、破産しても連帯保証人は、

  あなたの債務を保証する義務を負います。icon:down

  貸主としては、今の連帯保証人の内容を把握し、安心したので、

  お部屋を貸すことに決めたのですから、別の人だと不安でしょうね。

  どうしても必要であれば、貸主に安心してもらえるような、

  新たな連帯保証人を捜して相談し、交替を承諾してもらいましょう。icon:signaler

  家賃はきっちりお支払ですか?苦情は出てませんか?

  貸主と良い人間関係はできてますか?もしかしたら、

  こんなことも影響あるのでは?icon:mobaq

 

Q 解約時の原状回復義務

Q 賃貸借契約を解約し引っ越す予定ですが、契約書には明け渡し時

  原状に回復し明け渡すと書かれております。どの位必要になるのでしょう?

 

A 基本的に賃借人は、原状回復義務を負いますが、国土交通省の通達により

  明確になってきています。

  一昔前は、賃貸でお部屋を借りると、内装(クロス、床CF、畳、ふすま、障子

  等)ひと通り直し、相当な費用を請求されても、泣き寝入りの借主が多く

  それが、当たり前の時期もあったようです。

  原則として、国交省は、こう通達を示しています。

  故意・過失→借主負担   自然損耗→貸主負担

  そうなんです。入居者が壊したり汚したりした部分はしかたないですよね。

  でも自然に変色したり、経年劣化したところまでは、負担する必要は

  ありません。

  いわさき不動産では、入居前に必ずチェックをし、入居される方にも、

  室内のチェックをしていただき、記録を残し、退去時に入居時の状況票

  をもとに立ち会っており、皆さんにご理解いただけているようです。

 

Q 消費者契約法と契約条項

Q 消費者契約法の施行により契約条項が無効になることはあるのですか?

A 消費者契約法は平成13年4月1日から施行されました。icon:sun

  どんな法律か? 

  目的は、消費者の利益を不当に害することとなる条項の

  全部または一部を無効とすることにより消費者の利益を

  守るための法律です。

  ですから、事業者は、消費者に分かりやすく説明し理解を

  していただく努力が必要ですね。

  さて居住用の賃貸借契約も実は、消費者契約法が適用

  されるのです。icon:sign04icon:sign04

  たとえばこんな場合も、アパート経営者がサラリーマンの

  副業であっても事業者となりますので、適用されます。icon:w_eek

  ですので、施行前の契約には、適用はありませんが、

  当事者合意の更新契約を締結される場合には、ぜひ

  見直しを・・・ icon:typhoon

Q 契約自由の原則?なんでもいいのだろうか

Q 賃貸借契約で規定をすればなんでも義務として可能なのでしょうか?

  icon:memoicon:memoicon:memo2icon:memo2

A 賃貸借契約書は、そもそも貸主と借主のお約束事を書面icon:memo2にしたもの

  契約期間 賃料 使用方法 更新 解約 等々記載します。

  原則として当事者が合意すれば有効な取り決めとして、扱われる。

  契約自由の原則 、当事者に対する義務付けの規定も合意して

  いれば、基本的には、拘束されます。icon:pass

  しかし、立場的には、借りる方は貸主の提示する一方的な契約内容

  で借主に不利な条項が含まれていても、拒否することができずに合意

  を余儀なくされる場合が、ほとんどです。

  そこで、借地借家法は、借主の保護をするため借地借家法の規定に

  反する特約で借主に不利なものは、無効とされることを定めました。icon:ng

  icon:book(法30条、同37条)強行規定と呼ばれます。

  ということで、契約書にお互いのお約束事が、書かれたとしてもこの

  強行規定で無効にならないような取り決めが必要不可欠ですね。

  

  

  

  

Q 未成年者との契約

icon:mobaq  アパートを18歳の大学生に貸すことになったのですが、

   この場合注意する点はありますか?

  

   icon:1 未成年者が自ら契約を締結するには、法定代理人

   (通常は親権者)両親の同意を得て未成年者が

   契約をすることができます。

   icon:2法定代理人(両親)が本人を代理して契約を締結

     することもできます。

   icon:3父親が借主として契約することもできます。

   注意点

   icon:1の場合、特約条項に法定代理人(両親)が子の契約

    について、同意した旨の条項を入れると良いでしょう。

   icon:2の場合、子の法定代理人(両親)が二人で、子の

    代理人として署名すると良いでしょう。

   icon:3の場合、法定代理人の1人が仲介業者に行き契約でき

    ますが、条項に子以外は、居住できない旨入居制限を

    設けると良いでしょう。

   いずれにしても、かわいいお子さんが、無事大学を卒業し、

   立派な社会人になってもらえるよう、親としては、応援し

   たいですよね。

   私どもも、安心した大学生活を送れるよう、お手伝いさせ

   ていただきます。

   最後に、上記以外にも、両親がいらっしゃらないとか、

   片親しかいないとかさまざまな状況があると思いますので、

   そんなときは、どうぞお気軽にご相談ください。

   岩嵜icon:dog

 

Q 申込金と手付金

 icon:mobaq 気に入ったアパートがあったので、仲介業者の

   言われるがまま申込金6万円を渡しましたが

   良く考えた結果、やはり申込みを撤回し6万円を

   返してほしいといったところ、『契約解除だから

   手付金は返せません、放棄してもらいます』とい

   われました。返してもらえないのでしょうか?

 

Aicon:sign03申込金を返してもらえないっていう話は、良く耳に

   する相談ですね

  基本的には、返していただけるものなので、よくその

  業者さんと話し合う必要がありますね。

  安易に申込み・支払いはしない方がよろしいかと思

  います。

  当然のことと思いますが、物件だけに限らず、地域の

  情報をしかっり確認し、その物件のある街での生活

  情報も大切なことです。

  そして何より困ったときにいつでも相談にのってくれる、

  おうちのアドバイザーと

  お友達になりましょう。icon:w_smile icon:signaler 岩崎

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