Ｑ　他人の土地に囲まれていているので、他人の

　　土地を通らないと公道に出ることが出来ません。

　　この場合、通行場所、通路の開設の可否、

　　自動車通行の可否について、どのように考えれ

　　ばよいでしょう。

Ａ　まず袋地とは、土地が他の土地に囲まれていて

　　公路に通じないものをいいます。ですのであなたには

　　他人の囲繞地を通行する権利があります。

　　この権利を囲繞地通行権といいます。

　　この権利に基づく通行の場所は、通行権を有する

　　者のために必要にして、かつ、囲繞地のために

　　損害のもっとも少ない場所を選ばなければなり

　　ません。

　　また、必要に応じて通行の障害となる樹木

　　の除去、通路の整備（砂利敷き、）も可能です。

　　状況によりますが・・・

Ｑ　１０年ほど前にローンを組み、住宅を購入しました。

　　ここにきて、リストラされ、返済ができなくなってしまいました。

　　このままだと、どうなっていくのか不安です。

Ａ　最近、住宅ローンを返済できなくなる方が、多くなっているようです。

　　特に１０年～１２年ほど前にローンを組んだ方が多いようです。

　　　　現在の収入の５分の1以上の支払額のある方は、債務超過　です。

　　再生　　任意売却　　破産　　の手続きを要する場合があります。

　いろいろな諸事情があると思いますが、手遅れになる前に、一度

　相談にいらしてください。

Ｑ　古家を購入し建替えをするにあたり、隣家の屋根が土地の境界

　　を越えているので、切除してもらいたいのですが、

　　隣人に対して越境している屋根の切除を求められないでしょうか？

Ａ　隣家の屋根の越境は良く聴く話です。

　　基本的には、土地の所有権は、地表だけではなく地上の空間

　　にも及ぶので、隣家から屋根や樹木の枝が越境しているときは、

　　隣人に切除してもらうよう請求することができます。費用は隣人

　しかし、過去の背景で越境を確認しているのに放置してあった場

　合越境を暗黙のうちに承諾していると見られることもあります。

　隣人との話し合いを優先させてはいかがでしょうか。

Ｑ　購入したマンション　そのマンションには暴力団幹部が一室を所有し

　　多数の暴力団員の出入りがあり、大騒ぎをしたりで他のマンション

　　所有者にも迷惑をかけていました。

　　この売買契約を解除し売買代金を返還するか損害賠償請求できる？

Ａ　暴力団員が住んでいるだけでは、契約の解除はできないでしょう

　　ただ、迷惑がかかっており、通常の生活に重大な支障がある場合

　　には、契約の無効が認められることもありうるのではないでしょうか。

　　売主が暴力団員等はいないと言ったような場合には、詐欺になるか

　　思われるので詐欺による取り消しが認められるでしょう。

Ｑ　6ヶ月ほど前、購入した中古住宅の風呂場周辺が、シロアリ

　　に、かなり食われておりボロボロになっていることを発見しました。

　　修理するにはかなりの費用がかかります。

　　売主に請求できないでしょうか？

Ａ　売主の瑕疵担保責任

　「売買の目的物に隠れた瑕疵が合った場合」に該当すると思わ

　　れます。

　この場合、売主は買主に対して担保責任を負います。

　この責任は、瑕疵があったことについては、売主の過失がなくても

　負わなければならない無過失責任となります。

　この瑕疵により契約の目的が達成できないときは、買主は契約

　を解除しさらに損害賠償請求することができます。解除に至らな

　いときは、損害賠償請求ができます。

　個人間の売買契約書の中で、瑕疵担保責任を負わない旨の特約

　がなされていた場合には、瑕疵担保責任は負いません。

　ただし、売主がシロアリの害を知っていて、買主に告げなかった

　場合瑕疵担保責任を負います。

　瑕疵担保責任の請求は、買主が、事実を知ったときから、1年以内

　に請求しなければ、その後は請求できなくなります。

Ｑ　土地を登記簿の面積で購入しましたが、実測してみると数㎡足り

　　ません。売主に対して請求できないでしょうか？（契約書には面積

　　の過不足について記載はありません）

Ａ　日本の土地登記制度は、明治19年にできました当時の測量技術は

　　あまり正確ではなかったうえに、税金の関係で少なめに登記された

　　こともあるようで、登記簿上の面積と実測面積は一致していなかった

　　ようです。　

　　土地の売買の際に登記簿上の地積は、土地を特定表示するために

　　記載されるのですが、実測面積に基づいて決めることをお勧めします。

　　本問のように、特約のない「公簿売買」の場合、後の実測で過不足

　　を生じたときどのようにするかが問題です。

　　売買の目的の土地が一定の面積を必要とすることが、契約の条件

　　となっている場合、売主が契約書記載の面積を保証し買主がそれを

　　前提に契約しているのでれば、法律上　数量指示売買にあたります。

　　この場合、数量不足であることを知らなかった善意の買主は、売主

　　に対して、代金の減額の請求　損害賠償請求ができます。

　　ただし買主が悪意の場合には、請求できません。

　　売買契約書には、公簿上面積と実測面積と差異が生じた場合、

　　精算するのか、しないのかの特約を入れ、後日紛争にならないよう

　　にしてください。

Q　売買契約書にローン特約として「銀行のローンが認められ

　　なかったとき売買契約は効力を失う」と書かれています。

　　ところが、買主が１０年返済で金利も特に低くなるように

　　要求したため、融資が拒否されました。

　　２０年返済で通常金利ならば融資は承認されるのですが、

　　それでもローン特約により契約が白紙撤回になりますか？

A　ローン特約の適用条件

　　ローン不成立の事実

　　成立に向けての買主の積極的な努力

　　買主は、銀行、返済期間、支払方法等々金融商品の

　　選択は自由ですが　基準が必要。

　　本問では、銀行が２０年返済、通常金利で承認している

　　のであれば、　これが基準と考えるべきで、それに反して

　　過剰な要求と判断されます。

　　ですから、ローン特約での白紙撤回は難しいでしょうね。

Q　手付を支払い不動産売買契約を結びましたが、契約を解除

　　するためには、手付を放棄すればできますか？

A　手付の種類は３つの性格があります。

　　証約手付・解約手付・違約手付

　　証約手付・・・契約が成立した証拠となるもので、何らかの

　　　　　　　　　　事情で契約書が作成されなくても、手付の授受

　　　　　　　　　　があれば、売買契約が成立したと認められる。

　　解約手付・・・手付の放棄または倍返しにより無条件せ契約を

　　　　　　　　　　解除できる効果あり

　　違約手付・・・相手方が契約に違反した場合に、契約を解除して

　　　　　　　　　　ペナルティ及び損害賠償として売主ならば手付を

　　　　　　　　　　没収し、買主ならば手付の倍返しを請求できるもの。

　　以上のことから契約の内容により変わる場合がありますが、ご質問

　　の内容を解約手付とすると、手付放棄または倍返しにより契約解除

　　は可能でしょう。但し「契約の相手方が契約の履行に着手するまでは」

　　という条件はあります。

Q　売出中のマンションを見学に行きました、比較的　良いマンション

　　でしたが、購入の決心がつかなかったところ、売主が「申込証拠金

　　5万円支払ってもらえれば、決心つくまで売るのを止めておきますよ」

　　といわれ、５万円を支払いました。結局買わないことにしたので、

　　３日後に売主に伝え、５万円の返還を求めましたが、断られてしま

　　いました。返還してもらえないものなのでしょうか？

A　売出中のマンションは、不動産業者が販売していたのですよね

　　であれば、５万円は返還されるものです。

　　宅建業法４７条の2に禁止事項として、施行規則１６条の12第2号

　　で「宅建業者の相手方が契約の申込みの撤回を行うに際し、すでに

　　受領した預り金返還することを拒む事」と規定されています。

　　宅建業者が預かっていた申込証拠金はいかなる理由があっても

　　返還することになっています。

　　ちょっとアドバイアス

　　理解しないお金は支払わないこと！！

Q　先日不動産の売買契約を締結しました、ところが引渡しの前に売主が

　　お亡くなりになってしまいました。売主には、奥様と子供が３人いるそ

　　うです。

　　不動産を取得することはできるのでしょうか？

A　売主の地位は、相続人が契約上の権利義務を当然承継します。

　　ですから、相続人に対し売買契約の履行を求めることになります。

　　しかし、所有権を移転するためには、登記名義人を売主から相続人

　　名義に登記しなければならないので、先に相続登記の手続きを

　　すすめることになるでしょう。

　　その場合、時間がかかりますので、相続人とは、取り決めを書面

　　にいておいた方が良いでしょう。

　　万が一相続人が全員相続放棄してしまった場合、買主は家庭裁判所

　　に申し立て相続財産管理人を選任してもらい、この相続財産管理人

　　に対して、売買契約の履行を求めることができます。

Ｑ　投資用不動産を購入しようと考えてます。

　　どんなところに注意して購入すればよいのか

　　購入後の管理はどこに任せたらよいのでしょうか？

Ａ　まずはじめに、なぜ投資用不動産を購入したいのですか？

　　目的と目標によって、物件選びの基準が変わります。

　　 目的　20年後の老後の収入（私的年金）

　　　 　目標　65歳から月額30万円の手取額

　　　　これを達成するためには、

　　　　経費、リスクを考え月額50万円以上の家賃収入が良いでしょう

　　　　仮に家賃が一室7万円とすると8室を所有することになります。

　　　　1室あたり1000万円とすると購入価格8000万円と考えられます。

　　　　自己資金30％（2400万円）借入70％（5600万円）

　　　　20年の返済計画を立てる。

　　　　リスクは何があるか？空室リスク、滞納リスク、建物老朽化リスク、

　　　　メンテナンスリスク、家賃値下がりリスク、設備故障リスク等々

　　　　このリスクに対して、事前に対策を練っておけば、安心です。

　相続対策

　　　目的　節税、分割

　　　目標　円満・円滑な相続手続き

　　まず、全体の相続財産を知っておきましょう。

　　その上で、相続税の現時点での算出シュミレーションし

　　相続時どうしたいのかを含め、相続アドバイザーと綿密な

　　計算の基購入する不動産を検討することをお勧めします。

　　何でもかんでも相続対策で新築するのが良いかどうかは

　　疑問です。「なにもしない」ってことも選択肢の一つでは？

　投資目的

　　　目標　10年間所有　10年後売却による利益確保

　　　購入後数年で、売却し運用利益と売却益による収入

　　　であれば、当然収益性、換金性の良いものを検討しましょう。

上記のようにどうしたいのかをはっきりときめ、目的目標に見合った

物件を検討してください。

その他、弊社では、32インチ画面を見ながら

不動産投資シュミレーションやってます！！

Ｑ　この度土地を購入し建物を建築するのですが、

　　隣の土地との境がどうなっているのか、分かりません

　　どうしたらよいでしょう？

Ａ　隣の土地との境で、もめることがよくあります。

　　都心の土地は、坪単価が高く数センチ違うだけで

　　かなりの価格が変わる場合があります。

　　売買契約書の中にも土地の境界を明示する旨の

　　条項が入っていると思いますが、ではどのようにするのか？

　　現況で土地の境界の杭があれば、測量図と照らし合わせて

　　間違いがないか調査します。

　　もしない場合には、測量会社に依頼し測量してもらいますが

　　一言で測量といっても、色々あります。

　　まず　建物を新築（計画）する場合

　　現況測量・平面測量・高低測量・真北測量

　　などがあります。

　　今回のご相談のように、土地を購入する場合には、

　　隣の土地との境界をはっきりさせるために、

　　境界確定測量をしておいた方が良いでしょう。

　　後々、隣の人に文句を言われないように・・・

Ｑ　分譲マンションと戸建て住宅どちらが良いのでしょうか？

Ａ　最近は、分譲マンションもだいぶ購入しやすい金額のものが

　　多くなってきましたね。

　　非常に迷うところだと思いますが、お客様のライフスタイル

　　によって、判断することと、資金計画によって判断する必要が

　　あるのでは？

　　いわさき不動産では、不動産を購入する前に、

　　いろいろシュミレーション

　　ライフプランシュミレーション

　　住宅購入シュミレーション

　　マンションと戸建購入シュミレーション

　　賃貸と購入シュミレーション

　　http://www.relife-club.jp/

　　を活用して

　　安心と満足と幸せを手に入れてください。

Ｑ　自宅購入を計画しておりますが、賃貸併用住宅案もあります。

　　賃貸併用住宅と住宅のみとの違いを教えてください。

Ａ　一般的には、住宅を購入するって多額のローンを何十年も

　　払い続けるってことですよね。

　　賃貸併用住宅にすることによるメリットは、大きく二つ。

　　ローン負担を大きく軽減

　　老後の年金対策

　　マイホーム取得、マイホーム建て替えを計画中の方

　　いわさき不動産で、

　　【専用住宅と賃貸併用住宅の比較】シュミレーション

　　作成し、転ばぬ先の杖として、ご活用下さい。

　　　ご希望の方は、　045-252-4480　　担当岩崎　まで

Ｑ　土地売却すると譲渡税がかかると聞きましたが、

　　どの位かかるのでしょうか？

Ａ　５年超所有している土地を売却すると、

　　その利益（課税譲渡金額）に対して２０％の税金がかかります。

　　（所得税１５％、住民税５％）この場合の所有期間は、売却した

　　年の１月１日時点で判断します。

　　税額計算のもとになる課税譲渡金額は、譲渡価格（売却価格）

　　からその土地の取得費および売却の際に要した仲介手数料など

　　の譲渡費用を控除して求めます。先祖代々から所有しているよう

　　な土地で、実際の取得費が不明な場合の取得費は譲渡価格の

　　５％となります。

　　居住用財産の売却や公共事業に協力するための売却のような

　　場合は、そこからさらに特別控除（例えば居住用財産の場合

　　３０００万円）をマイナスしますが、通常の土地売買ではこれらの

　　特別控除はありません。

Ｑ　土地を保有しているだけでかかるコストは、どれくらいですか？

Ａ　土地は所有しているだけで、毎年「固定資産税」が

　　市町村より課税されます。

　　さらにその土地が都市計画で指定されている市街化

　　区域内にあれば、都道府県より「都市計画税」も課税

　　されます。

　　これらはその土地の固定資産税評価額をもとに計算

　　され、標準税率は固定資産税１．４％、

　　都市計画税０．３％となっています。（各市町村により異なります）

　　固定資産税評価額は、地価公示価格の７０％を目安に

　　決定されるといわれています。

　　なお、その土地が住宅用地であれば、固定資産税・都市計画税

　　ともに軽減措置があります。

Ｑ　自宅を購入した場合には、税金がかかると聞きましたが、

　　どんな税金がかかりますか？

Ａ　そうですね、不動産（戸建て、マンション、土地）を購入されると

　　税金がかかってきます。

　　まず、不動産の売買契約書には、

　　印紙税。

　　そして、所有権の移転登記・抵当権の設定等にかかる、

　　登録免許税

　　売買代金。手数料等諸費用には、

　　消費税

　　移転登記後は、

　　不動産取得税、

　　固定資産税、

　　都市計画税などなど

　　税金を支払う必要がございます。

　　このような税金も考慮しながら資金計画を立てる必要がありますね。

　　弊社では、32インチＴＶ画面で、資金計画を作成します。

　　ぜひご利用ください！！

Ｑ　築20年のマンションを10年ほど前に、購入し住んでいますが、

　　手狭になってきたので、戸建てに住みかえようと考えています

　　が、マンションを売却し、戸建てへ住み替える手続きはどのよう

　　に進めたらよいでしょう？

Ａ　マンションの借り入れの残債がどのくらいかにもよりますが、

　　①マンションを売却するのか、賃貸するのか？

　　②マンションを売却しローンの残債を返済できるかどうか？

　　③どちらも、残債がなければ、次の住処をじっくり検討できる

　　　と思いますが、残債がある場合は、次の借り入れに支障を

　　　きたす場合もございます。

　　　まずは、そこの確認が必要です。

　さて、資金計画を作成し、住みかえ可能と判断できたらば、住み

　替えの戸建を探し、気に入った物件がマンション売却よりも先に

　見つかってしまった場合は、仲介業者と売主に停止条件（買い替え

　特約付きの契約にしてもらいましょう。

　どのようなものかというと、マンションがいついつまでにいくらで売却

　できなかった場合には、契約を白紙解約する旨の特約です。

　この条件を付けてもらうことにより、安心して住み替えができますね。

　このように、住みかえをお考えの方は、失敗しない住み替え、

お手伝いいたします。

Ｑ　先日、気に入った物件があり、業者さんの言われるがまま

　　買付証明書を書きました。次の日、売渡承諾書をＦＡｘもらった

　　のですが、物件のことあまり知らないし、見た目気に入った

　　だけなので、もう少し内容を聞いてからどうするか決めたい

　　気もするのですが、契約するしかないのでしょうか？ 

Ａ　判例を見る限りでは、契約成立とは、言えませんね。

　　不動産を購入する際の買付証明書は,確定的に買い受ける意思

　　表示をしたのではなく、単に買い受ける予定であることを示したもの

　　とされています。

　　不動産という高価な買い物、しっかりと希望している、お家の状況、

　　権利関係等々重要な事項の説明をうけ、判断し購入してくださいね。

　　永ーく住む、幸せいっぱいのお家に・・・・・・しましょう。

　　契約の成立要件は、

　　当事者の特定・目的物の特定・契約内容(条件)の確定、これらが

　　特定された当事者の意思表示が成立に必要な確定的意思表示です。

Q家を購入する場合の仲介手数料は？

A　宅建業法で定められている仲介手数料は、以下の通りです。

　例　5000万円の戸建を購入の場合。

　　　　　0円～200万円・・・・・200万×5％＝１０万円

　　200万円～400万円・・・・・200万×4％＝　8万円

　　400万円以上　　　　・・・・ 4600万×3％＝138万円

　　合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝156万円(税抜き）

　　上記を簡単に計算する計算式

　　　　　　　５０００万円×3％+6万円＝156万円（税抜き）と計算します。

上記の額が、買主または売主一方からいただく

仲介手数料の上限となっております。

この仲介手数料の基準は、如何にお客様と約束したことを、忠実に誠実に

行動したか？ですね！！

家（不動産）を所有されている方は、きっと自分の家の

価格、気になりますよね。

ところで、どのように家の価格が決まるのかご存知ですか？

ほとんどの方は、不動産会社に査定をお願いすることも多いと

思います。

土地の価格には、いくつか種類があります。

①公示価格

②相続税路線価格

③固定資産税価格

④実勢価格

土地の評価は、その土地の場所（地域）や前面道路の種類

道路と敷地の関係、それと前記①から④の価格を基準に

算出されます。

実際は、市場が価格を決めていきます。というのは、

その土地をほしい人がどのくらいいるか？需要と供給のバランス

で変動するものなのです。

あと、もう一つ、公的に・・・たとえば裁判などで、使うのであれば、

不動産鑑定士に鑑定してもらわねばなりません。

われわれ不動産業者が査定する額と、鑑定士の算出する額とは、

違うものなのです。

自分の家の価値をお知りになりたい方は、

財産ドック　横浜中センター

岩崎までご相談ください。