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いわさき不動産な日々

Q 袋地の通行権

Q 他人の土地に囲まれていているので、他人の

  土地を通らないと公道に出ることが出来ません。

  この場合、通行場所、通路の開設の可否、

  自動車通行の可否について、どのように考えれ

  ばよいでしょう。

A まず袋地とは、土地が他の土地に囲まれていて

  公路に通じないものをいいます。ですのであなたには

  他人の囲繞地を通行する権利があります。

  この権利を囲繞地通行権といいます。

  この権利に基づく通行の場所は、通行権を有する

  者のために必要にして、かつ、囲繞地のために

  損害のもっとも少ない場所を選ばなければなり

  ません。

  また、必要に応じて通行の障害となる樹木

  の除去、通路の整備(砂利敷き、)も可能です。

  状況によりますが・・・

  

 

Q ローン返済ができない どうしよう

Q 10年ほど前にローンを組み、住宅を購入しました。

  ここにきて、リストラされ、返済ができなくなってしまいました。

  このままだと、どうなっていくのか不安です。

 

A 最近、住宅ローンを返済できなくなる方が、多くなっているようです。

  特に10年~12年ほど前にローンを組んだ方が多いようです。

    現在の収入の5分の1以上の支払額のある方は、債務超過 です。

  再生  任意売却  破産  の手続きを要する場合があります。

 いろいろな諸事情があると思いますが、手遅れになる前に、一度

 相談にいらしてください。

  

Q 隣家の屋根の越境

Q 古家を購入し建替えをするにあたり、隣家の屋根が土地の境界

  を越えているので、切除してもらいたいのですが、

  隣人に対して越境している屋根の切除を求められないでしょうか?icon:w_cry

  

A 隣家の屋根の越境は良く聴く話です。

  基本的には、土地の所有権は、地表だけではなく地上の空間

  にも及ぶので、隣家から屋根や樹木の枝が越境しているときは、

  隣人に切除してもらうよう請求することができます。費用は隣人

 しかし、過去の背景で越境を確認しているのに放置してあった場

 合越境を暗黙のうちに承諾していると見られることもあります。

 隣人との話し合いを優先させてはいかがでしょうか。

Q 購入したマンションには、暴力団員!

Q 購入したマンション そのマンションには暴力団幹部が一室を所有し

  多数の暴力団員の出入りがあり、大騒ぎをしたりで他のマンション

  所有者にも迷惑をかけていました。

  この売買契約を解除し売買代金を返還するか損害賠償請求できる?

 

A 暴力団員が住んでいるだけでは、契約の解除はできないでしょう

  ただ、迷惑がかかっており、通常の生活に重大な支障がある場合

  には、契約の無効が認められることもありうるのではないでしょうか。

  売主が暴力団員等はいないと言ったような場合には、詐欺になるか

  思われるので詐欺による取り消しが認められるでしょう。

  

Q シロアリの被害(瑕疵担保責任)

Q 6ヶ月ほど前、購入した中古住宅の風呂場周辺が、シロアリ

  に、かなり食われておりボロボロになっていることを発見しました。

  修理するにはかなりの費用がかかります。

  売主に請求できないでしょうか?

 

A 売主の瑕疵担保責任

 「売買の目的物に隠れた瑕疵が合った場合」に該当すると思わ

  れます。

 この場合、売主は買主に対して担保責任を負います。

 この責任は、瑕疵があったことについては、売主の過失がなくても

 負わなければならない無過失責任となります。

 この瑕疵により契約の目的が達成できないときは、買主は契約

 を解除しさらに損害賠償請求することができます。解除に至らな

 いときは、損害賠償請求ができます。

 個人間の売買契約書の中で、瑕疵担保責任を負わない旨の特約

 がなされていた場合には、瑕疵担保責任は負いません。

 ただし、売主がシロアリの害を知っていて、買主に告げなかった

 場合瑕疵担保責任を負います。

 瑕疵担保責任の請求は、買主が、事実を知ったときから、1年以内

 に請求しなければ、その後は請求できなくなります。

  

Q 土地の登記簿上面積と実測面積の差異

Q 土地を登記簿の面積で購入しましたが、実測してみると数㎡足り

  ません。売主に対して請求できないでしょうか?(契約書には面積

  の過不足について記載はありません)

 

A 日本の土地登記制度は、明治19年にできました当時の測量技術は

  あまり正確ではなかったうえに、税金の関係で少なめに登記された

  こともあるようで、登記簿上の面積と実測面積は一致していなかった

  ようです。 

  土地の売買の際に登記簿上の地積は、土地を特定表示するために

  記載されるのですが、実測面積に基づいて決めることをお勧めします。

  本問のように、特約のない「公簿売買」の場合、後の実測で過不足

  を生じたときどのようにするかが問題です。

  売買の目的の土地が一定の面積を必要とすることが、契約の条件

  となっている場合、売主が契約書記載の面積を保証し買主がそれを

  前提に契約しているのでれば、法律上 数量指示売買にあたります。

  この場合、数量不足であることを知らなかった善意の買主は、売主

  に対して、代金の減額の請求 損害賠償請求ができます。

  ただし買主が悪意の場合には、請求できません。

  売買契約書には、公簿上面積と実測面積と差異が生じた場合、

  精算するのか、しないのかの特約を入れ、後日紛争にならないよう

  にしてください。

 

  

Q ローン特約による契約白紙撤回

Q 売買契約書にローン特約として「銀行のローンが認められ

  なかったとき売買契約は効力を失う」と書かれています。

  ところが、買主が10年返済で金利も特に低くなるように

  要求したため、融資が拒否されました。

  20年返済で通常金利ならば融資は承認されるのですが、

  それでもローン特約により契約が白紙撤回になりますか?

 

A ローン特約の適用条件

  ローン不成立の事実

  成立に向けての買主の積極的な努力

  買主は、銀行、返済期間、支払方法等々金融商品の

  選択は自由ですが 基準が必要。

  本問では、銀行が20年返済、通常金利で承認している

  のであれば、 これが基準と考えるべきで、それに反して

  過剰な要求と判断されます。

  ですから、ローン特約での白紙撤回は難しいでしょうね。

Q 手付放棄による契約解除

Q 手付を支払い不動産売買契約を結びましたが、契約を解除

  するためには、手付を放棄すればできますか?

 

A 手付の種類は3つの性格があります。

  証約手付・解約手付・違約手付

  証約手付・・・契約が成立した証拠となるもので、何らかの

          事情で契約書が作成されなくても、手付の授受

          があれば、売買契約が成立したと認められる。

  解約手付・・・手付の放棄または倍返しにより無条件せ契約を

          解除できる効果あり

  違約手付・・・相手方が契約に違反した場合に、契約を解除して

          ペナルティ及び損害賠償として売主ならば手付を

          没収し、買主ならば手付の倍返しを請求できるもの。

 

  以上のことから契約の内容により変わる場合がありますが、ご質問

  の内容を解約手付とすると、手付放棄または倍返しにより契約解除

  は可能でしょう。但し「契約の相手方が契約の履行に着手するまでは」

  という条件はあります。

Q 申込証拠金の返還

Q 売出中のマンションを見学に行きました、比較的 良いマンション

  でしたが、購入の決心がつかなかったところ、売主が「申込証拠金

  5万円支払ってもらえれば、決心つくまで売るのを止めておきますよ」

  といわれ、5万円を支払いました。結局買わないことにしたので、

  3日後に売主に伝え、5万円の返還を求めましたが、断られてしま

  いました。返還してもらえないものなのでしょうか?

 

A 売出中のマンションは、不動産業者が販売していたのですよね

  であれば、5万円は返還されるものです。

  宅建業法47条の2に禁止事項として、施行規則16条の12第2号

  で「宅建業者の相手方が契約の申込みの撤回を行うに際し、すでに

  受領した預り金返還することを拒む事」と規定されています。

  宅建業者が預かっていた申込証拠金はいかなる理由があっても

  返還することになっています。

  ちょっとアドバイアス

  理解しないお金は支払わないこと!!

  

Q 売買契約後の売り主の死亡

Q 先日不動産の売買契約を締結しました、ところが引渡しの前に売主が

  お亡くなりになってしまいました。売主には、奥様と子供が3人いるそ

  うです。

  不動産を取得することはできるのでしょうか?

 

A 売主の地位は、相続人が契約上の権利義務を当然承継します。

  ですから、相続人に対し売買契約の履行を求めることになります。

  しかし、所有権を移転するためには、登記名義人を売主から相続人

  名義に登記しなければならないので、先に相続登記の手続きを

  すすめることになるでしょう。

  その場合、時間がかかりますので、相続人とは、取り決めを書面

  にいておいた方が良いでしょう。

  万が一相続人が全員相続放棄してしまった場合、買主は家庭裁判所

  に申し立て相続財産管理人を選任してもらい、この相続財産管理人

  に対して、売買契約の履行を求めることができます。

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