売りたい

売却に関する疑問点・不安など、どんな小さなことでもお聞かせ下さい。

・売れる価格を知りたい
・周囲に知られずに売却したい
・手続全般を知りたい
・できるだけ早めに売却したい　etc.

【売却時には費用がかかります】
住まいを売却するときには税金や宅建業者へ支払う媒介報酬（仲介手数料）など、様々な費用がかかります。売買代金からこれらの費用を差し引いた残額が実際の手取額です。

●「売買代金」ー（「諸費用」＋「住宅ローン残額」）＝「手取額」

住まいの買換えを行う場合は、この手取額に預貯金を加えた額が買換えに向けた自己資金になります。

【売却にかかる主な諸費用】

・税金→印紙税・所得税・住民税・仲介手数料にかかる消費税
・媒介報酬（仲介手数料）→売却価格が400万円以上の場合、成約価格×3%+6万
・ローン関係→英刀剣の抹消費用、司法書士への報酬
・その他→引越費用・残置物処理費用・測量・建物解体費用　etc.（必要に応じて）

【売却物件の事前調査】

・権利関係の調査（法務局）→所有権、抵当権、借地権、地上権、地役権等
・法令上の制限に関する調査→建築基準法、都市計画法などに関する調査
・直ちに利用可能な設備（ガス会社、電力会社）→ガスの前面道路配管等
・マンションの管理状況調査（管理会社）→管理形態、管理方法、修繕積立金の状況　etc

【売却不動産の価格査定】

・机上査定→地図、近隣事例、公示価格などを参考に算出
・調査査定→実際に販売担当者が現地に伺い目で確認
・取引事例比較法→事例の収集・絞込～売却不動産との比較～査定価格の試算
・原価法→対象不動産の再調達価格を求め、減価修正を行って価格を算出
・収益還元法→周辺相場の確認～年間予想純利益・回収可能期間の試算～査定価格の試算

取引事例比較法、収益還元法に加えて、経済情勢、住宅市場動向、エリア特性、 建物保証の有無などを考慮して、最終的な査定価格を試算します。

【事前確認事項について】

・境界の確認→隣地との境界を確認し、明示することが必要です。
・契約不適合責任→引渡した目的物が恵沢に適合しない場合は購入者に
　　　　　　　　　補修等の追完請求や、契約の解除、代金減額や損害賠償
　　　　　　　　　請求などの権利を行使することができるようになります。
・未登記建物がある→昔の建物や増築棟で未登記の場合は登記の必要があります。
・住所の移動（住民票）→登記住所と現住所が異なる場合は、住所変更登記が必要です。

【媒介契約の種類と特徴】

・「一般媒介契約」　　→複数の宅建業者へ重ねて依頼できます。
・「専任媒介契約」　　→特定の宅建業者（1社）のみ仲介の依頼ができます。
　　　　　　　　　　　　なお、依頼者が自ら取引の相手方を発見した場合には
　　　　　　　　　　　　直接取引をすることができます。（自己発見取引）
　　　　　　　　　　　　指定流通機構への物件登録義務が生じます。
　　　　　　　　　　　　2週間に1回以上の販売状況の報告義務も生じます。
・「専属専任媒介契約」→特定の宅建業者（1社）のみ依頼ができます。
　　　　　　　　　　　　なお、依頼者は自ら取引の相手方を発見した場合でも
　　　　　　　　　　　　宅建業者の媒介を通し契約しなければなりません。
　　　　　　　　　　　　指定流通機構への物件登録義務が生じます。
　　　　　　　　　　　　1週間に1回以上の販売状況の報告義務も生じます。

【売却方法について】

・「仲介方式」
方法：売主様から依頼を受け、購入者を探し販売する方法です。物件調査・販売活動・物件引渡し・残金決済まで全てお手伝いします。
長所：一般的で高く売却できる方法です。お急ぎでない方に向いています。
短所：いつまでにいくらで売却できるかの保証はありません。
費用：媒介報酬（売却価格×3%+6万円+消費税）が必要です
※その他引渡証書作成・抵当権抹消費用・住所移転・諸費用等

・「買取方式」
方法：売主様から直接物件を買い取る方法です。
長所：即現金化でき、売却の煩わしさがありません。
短所：仲介方式に比べて低い金額になります。
費用：当社が買い取る場合は媒介報酬は不要です。
※その他引渡証書作成・抵当権抹消費用・住所移転・諸費用等

【物件状況確認書の記入】

売却不動産に関して、売主様が知っている事実（雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障、腐食、増改築、近隣との申し合わせ事項、マンション管理に関する事項など）について、買主様にお伝えするための書面です。

【付帯設備表の記入】

売却不動産の設備に関して、その有無や状況について買主様にお伝えするための書面です。

【販売活動の確認】

販売方法について、売主様のご希望を宣伝活動承諾書によって確認させていただきます。「周りに知られないように売却したい」など、売主様のご要望に応じた販売方法をご提案します。

【役所などでの調査に関する委任】

当社が売却不動産の調査を行うにあたって、売主様の委任状が必要になります。調査をスムーズに行うために、委任状の作成にご協力をお願いします。

【さまざまな販売促進活動】

・suumo、athomeなど各種ポータルサイトへの広告発信
・自社ホームページへの広告掲載
・新聞折込・チラシポスティング
・地域看板や現地オープンハウスの開催
・販売戦略会議・販売方法の見直しなど最適な販売方法を常に検討します。

【メール・対面・書面等で販売状況をご報告】

・宣伝活動の詳細
・物件へのお問合せ状況
・近隣の競合不動産の動向
・案内状況
・その他

【購入申込書に記載されている契約条件】

・購入価格　　・融資の利用予定　　
・支払条件（手付金、内金、残代金）
・スケジュール（契約日、決済日、引渡し日
・その他条件（解除事項、停止条件等）

【契約の事前準備（必要なもの）】

・登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知）
・実印および認印　　・印鑑証明書
・本人確認書類（運転免許証など本人確認できるもの）
・固定資産税納付書　　・付帯設備表　　・物件状況確認書
・印紙代　　・媒介報酬の半金　　・手付金　　・その他
※代理人が契約を行う場合は上記の他に
　委任状・売主様の印鑑証明・代理人の印鑑・代理人の本人確認書類
　が必要になります

【不動産売買契約時のチェックポイント】

・契約後のトラブルを避けるための「覚書」の取り交わし
・残代金受領の日までに引っ押しを完了させる
・自宅を売って売却益が出た際の特例を使っての税負担の軽減
・抵当権の抹消手続きのお打ち合わせ
・司法書士への所有権移転などの登記手続き
・万が一権利書が見つからない場合の事前手続き

【決済・引渡しに関する手続き】

・決済→買主様より最終代金を受領して、不動産登記上の所有移転登記を行います。
・引渡し→建物であれば鍵の受け渡しをするなど、売買契約書取り決めした内容で
　　　　　不動産内の実際の使用権を売主様から買主様にお渡しします。
・固定資産税→毎年1月1日時点の所有者に納税義務があるため、市町村への1年分の納税
　　　　　　　は売主様が行いますが、お引渡し日以降の分は年額を軽悪書に定めた日
　　　　　　　を起算日として日割精算し、買主様から売主様にお支払いします。

【決済の準備と引渡し前最終確認】

・決済の準備→営業担当者よりご決済の当日に必要な書類などをご決済当日の
　　　　　　　2～3週間前を目安に書面でご案内します。

【買主様より受領する金額・振込先を事前に確認します】
・登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知）
・本人確認書類（運転免許証などご本人と確認できるもの）
・銀行届出印　　・実印　　・カギ　　・住民票
・印鑑証明書（3ヶ月以内に取得したもの）
・登記費用（抵当権抹消登記等がある場合）
・通帳（口座が確認できるもの）
・買主様に引き継ぐ書類
（建築or分譲時のパンフレット、設備の取扱説明書・保証書・
　管理規約、建築確認通知書、境界確認書、測量図など）
・媒介報酬の半金　　・その他

【売買不動産の最終確認（引渡し前確認）】

・売主側の責務として売買契約時の「物件状況確認表」「付帯設備表」
　に記載の通りの状態で、買主様に引渡さねばなりません。
　また、売主様には「境界標の明示義務」があります。
　（マンション等区分所有建築の取引を除く）
　その最終確認のために、決済前に現地にて引渡し前確認を
　買主様立会のもと行います。万が一相違がある場合、営業担当
　まですみやかにご連絡ください。

・物件状況確認書の記載内容（雨漏りやシロアリの有無等）
・付帯設備の記載内容（設備の有無、故障不具合の有無等）
・隣地との境界の確認（土地・一戸建）